Hvordan påvirker internationale udviklingsprojekter ejendomsværdier?

Når du skal købe et hus eller en anden ejendom i USA, placering er typisk øverst på listen - mange købere værdsætter ejendomme med adgang til faciliteter som skoler, parker, og let pendling. Men deles denne værdi af boligkøbere i udviklingslande? Økonom fra University of Illinois, Hope Michelson, kiggede på ejendomshandler i Kenya i nærheden af, hvad hun antog ville være et meget ønskeligt sted og fandt ejendomsmantraet, "Beliggenhed, Beliggenhed, Beliggenhed, "var ikke nødvendigvis det vejledende princip der.

"En rig litteratur inden for miljøøkonomi har undersøgt, hvordan ejendomsværdier ændrer sig inden for område, eller bassin, en form for investering, "siger Michelson." Et hus eller en ejendom har et bundt af egenskaber. Vi kan ikke vide, hvordan mennesker værdsætter en ny rekreation, såsom en smuk park bygget lige nede ad gaden, fordi der ikke er en pris for det. Men nærhed til parken er en af ​​egenskaberne i bundtet, som husejere køber, når de køber et hus tæt på. Groft, hvis to ejendomme er ens på hver anden måde, vi kan se på forskellen mellem disse værdier og sætte en værdi på den park eller anden bekvemmelighed. "

I dette tilfælde, bekvemmeligheden i Sauri, Kenya boede i området omkring en af ​​byerne i Millennium Villages Project-en stor indsats mod fattigdom, der begyndte i 2005 og var baseret på Columbia University's Earth Institute, hvor Michelson var postdoktoral forsker. Projektet opererede i 12 landsbyer i 10 lande i Afrika syd for Sahara, investere i uddannelse, infrastruktur, sundhedspleje, og landbrugssystemer med det mål at bruge et integreret projekt og en investeringstilgang til at nå millenniumudviklingsmålene på lokaliteterne-herunder udryddelse af ekstrem fattigdom og sult inden 2015. Projektet er områdebaseret, hvilket betyder, at husstande, der bor inden for et defineret geografisk område, er de umiddelbare modtagere af, for eksempel, gødningstilskud, forbedrede skoler og sundhedsklinikker, og adgang til projekt landbrugsudvidelse og sundhedsarbejdere.

"Vi troede, med alle pengene investeret i disse årtusindbyer for at forbedre sundheden, infrastruktur, og uddannelse, såvel som al reklame og projektaktivitet, folk vil måske flytte ind i dette område, så de kunne få adgang til de forbedrede faciliteter, "Siger Michelson." I områder med fungerende jordmarkeder, skulle vi ikke se en ændring i priserne på ejendommene der?

”Det er en relativt oplagt ting at gøre, men ingen har nogensinde gjort det i udviklingslande eller med hensyn til at evaluere, hvordan et projekt påvirker husstandenes adfærd - specifikt husstandsbeslutninger om, hvorvidt de vil bo i et projektområde. Synes folk at forsøge at flytte ind i området, og sætter de en højere værdi på en ejendom baseret på dens placering inden for eller i nærheden af ​​projektaktivitetsområdet? "

Analysen krævede gode jordmarkedsdata. Hun og hendes samarbejdspartner hyrede en lokal beboer til at besøge det lokale landkontor og transskribere alle jordtransaktionerne, herunder lokaliteterne og datoerne, der begyndte i 1999 og gennem 2013. Dette gav dem data, der startede omkring fem år før Millennium Village -projektet begyndte.

"Vi så ikke meget af en prisændring over tid i landsbyejendomme, som vi kan tilskrive projektet, "Michelson siger." Der var en enorm mængde monetære investeringer i disse landsbyer, en enorm stigning i udbuddet af offentlige goder ved projektet. Til en vis grad er det godt; fattige mennesker bliver ikke presset ud af noget inflationstryk på jorden forårsaget af projektet.

"Men hvorfor steg jordpriserne ikke? Det kan være, at fordelene ved landsbyen var tilgængelige for dem, der bor i nærheden. Hvis de kunne komme ind og få sundhedsydelser, for eksempel, måske var det lige så godt som at bo direkte i projektområdet. Der var visse tilskud, som kun mennesker, der boede i området, modtog. Men det kan være, at folk ikke var overbeviste om, at fordelene ville blive opretholdt, så hvorfor flytte? "

En anden teori er, at beboere i nærheden holder fast i deres jord for at se, om ejendomsværdierne stiger og derefter sælger. "De venter, fordi de ikke er sikre på, hvad den sande værdi af deres jord vil være. Så måske hvis vi kom tilbage om yderligere 10 år, vi ville se en forskel, "Siger Michelson.

Michelson siger, at hun ser værdi i den teknik, de brugte til at lære, hvordan folk bestemmer, hvor de vil bo med hensyn til store udviklingsprogrammer.

"Denne metode har meget løfte om at supplere dyre, store konsekvensanalyser på steder, hvor markederne er tykke nok, og du kan få adgang til pålidelige historiske data om jordtransaktioner, "Siger Michelson." Så, på nogle måder, resultaterne er lidt utilfredsstillende, men i en anden, det er meget spændende. Og analysen er en god demonstration af, hvordan en sådan metode kan supplere standardmetoder til konsekvensanalyse andre steder. "