Risikoen for skovbrande dæmper ikke boligefterspørgslen

Ude af syne, ude af sind.

Det er konklusionen på en ny UNLV-undersøgelse, som viste, at ejendomspriserne for boliger i naturbrandudsatte områder falder i forhold til boliger i lavrisikoområder umiddelbart efter en brand. Men effekten er kun midlertidig:Salgspriserne i risikoområder stiger inden for et til to år.

Selvom det kan lyde som en velsignelse for både boligejere og ejendomsmæglere, UNLV-forskningsøkonom Shawn McCoy siger, at fænomenet også kan udgøre noget af en forbandelse.

Det skyldes, at boligkøbere placerer en så betydelig præmie på boliger med den tiltalende udsigt og smukt isolerende tætte vegetation fra bjergrige områder med høj brandrisiko, at selv mediedækning af ude af kontrol flammer, masseevakuering, ellers kan dødsfald ikke afskrække dem. Som resultat, boligtilvæksten i skovbevoksede områder i hele USA – landskabsområder, der almindeligvis omtales som Wildland-Urban Interface (WUI) – steg markant i de seneste år fra anslået 30,8 millioner boligenheder i 1990 til 43,4 millioner i 2010.

Og flere mennesker, der bor i WUI, skaber ideelle betingelser for storstilede naturkatastrofer.

"I det omfang, husejere værdsætter miljøfaciliteterne i disse højrisikoområder, " sagde McCoy, "hvis markedsdeltagerne systematisk undervurderer sandsynligheden for en brand, vi kan observere ineffektivt øgede rater af boligudvikling i skovområder, samt et potentielt fald i viljen blandt eksisterende husejere til at tage de nødvendige skridt for at forhindre brand i at påvirke deres hjem."

McCoy sagde, at det er usandsynligt, at mediedækning af de nylige brande i Californien vil medføre varige ændringer i husejeres subjektive overbevisning om en brand, der påvirker deres ejendom.

"På trods af et indledende fald i ejendomspriserne i risikoudsatte områder, resultaterne af vores undersøgelse tyder på, at boligkøberes oprindelige frygt for brandrisiko vil forsvinde, og udviklingen i risikoområder kan fortsætte med at stige, " sagde han. "Dette er et problem:Meget nyligt arbejde viser, at skovbrande ikke kun er et resultat af ændringer i det globale klima, men også hurtig boligudvikling til skovklædte lande."

McCoy og medforfatter Randy P. Walsh fra University of Pittsburgh udførte undersøgelsen i Colorado, men siger, at resultaterne kan hjælpe husejere, lovgivere, forsikringsselskaber, og mennesker i hele USA, som oplever over 100, 000 skovbrande årligt.

I deres forskning, McCoy og Walsh undersøgte ejendomstransaktionsdata fra næsten 360, 000 ejendomme på tværs af otte Colorado amter, som blev ramt af 18 alvorlige naturbrande mellem 2000 og 2012.

McCoy og Walsh brugte statistiske teknikker til at sammenligne ændringer i ejendomspriser før og efter naturbrande på tværs af to forskellige typer boliger:Huse beliggende i naturbrandrisikozoner og ellers lignende boliger beliggende i lavrisikozoner. De interlayerer også disse oplysninger med ejendomssalgsoplysninger og 3D-modellering, der tog hensyn til boligernes risiko og nærhed til naturbrande, samt beboernes syn på flammerne eller efterfølgende forbrændingsar baseret på, hvordan højde og skovtæthed ville påvirke deres synsfelt.

"Denne modelleringsstrategi giver os mulighed for at bruge ejendomsmarkeder som en linse til at drage slutninger om de underliggende sammenhænge mellem brand- og brandrisikoopfattelse i en meget fin geografisk og tidsmæssig skala, " sagde McCoy. "Hvis en nylig brand har den virkning at inducere en væsentlig ændring i brandrisikoens fremtrædende karakter, dette vil i sidste ende blive afspejlet af et fald i efterspørgslen efter boliger i brandrisikoområder."

Undersøgelsen er godkendt til offentliggørelse i Tidsskrift for miljøøkonomi og ledelse .