Huslejen kan og bør reduceres eller suspenderes på grund af coronavirus-pandemien

Nationalkabinettet annoncerede et moratorium for udsættelser for lidt over en uge siden som reaktion på COVID-19-pandemien. Som regeringens ministre og kommentatorer har forsøgt at gøre det klart, det er kun beregnet til at stoppe udsættelser – ikke huslejebetalinger. Men det pludselige tab af job og indkomst betyder, at mange husstande ikke kan fortsætte med at betale husleje før krisen.

Lejere søger lejereduktioner eller dispensationer fra deres udlejere, med foruroligende blandede resultater. Det er på tide, at regeringerne træder ind og løser problemet, ved lovligt at påbyde lejenedsættelser over hele linjen.

Nylige analyser af lejers og udlejers husholdningsøkonomi viser klart, at sidstnævnte gruppe er meget bedre i stand til at blive ramt økonomisk af denne pandemi.

Indtil nu har statsministeren opfordret lejere og udlejere til at lave individuelle arrangementer. I mangel af nogen regeringsvejledning, agenternes og lejernes repræsentanter er enige om dette:Situationen er et rod.

Nogle udlejere og agenter reagerer sympatisk. Andre er tøvende, tilsyneladende forsigtige frivillige reduktioner kan annullere deres forsikring. Nogle insisterer på fuld betaling, eller endda øge huslejen. Og nogle rådede lejere til at trække på deres pension for at betale husleje - indtil ASIC advarede dem.

Hvorfor skal regeringen træde til?

I går behandlede landsstyret erhvervslejemål, men igen efterladt boliglejemål. Det er inden for stats- og territorieregeringers magt at ordne dette rod. De kunne lovgive for at reducere huslejen til en brøkdel af den nuværende leje eller til nul - en fuldstændig suspension af huslejeforpligtelser i den erklærede varighed af pandemien.

Med føderalt regeringssamarbejde, realkreditrenter kunne få samme behandling:obligatorisk nedsat eller suspenderet på grund af pandemien, med afdrag på hovedstolen.

Dette er det passende svar på denne krises særlige karakter. Nøglepunktet her er, at regeringen bevidst undertrykker økonomisk aktivitet for at forhindre overførsel af virussen. Med husstandsindkomster meget reducerede - og regeringer, der forsøger at supplere dem med nye betalinger - giver det også mening at reducere husholdningernes udstrømning.

Et kig på lejers og udlejers økonomi

De største husstandsudgifter, der skal reduceres, er husleje og renter. Her er en hurtig skitse af indkomster og udstrømninger i den australske private lejesektor, ved hjælp af de seneste tilgængelige tal fra ABS, ATO, Produktivitetskommissionen og detaljeret analyse af tidligere datarunder sidste år af Kath Hulse, Margaret Reynolds og mig.

Omkring 2,5 millioner australske husstande lejer privat. Lidt over halvdelen er i de nederste 40 % af husstandene efter indkomst. Omkring en tredjedel er husstande med lav indkomst, der betaler mere end 30 % af deres indkomst i husleje – og det er før COVID-19-indkomsttabene.

Private lejere betaler omkring 43 milliarder A$ om året i husleje til en anden, mindre gruppe af husstande:Australiens 1,3 millioner udlejerhusstande.

Lidt mere end halvdelen af ​​lejeindtægterne, 22 milliarder dollars, flyder lige ud igen til bankerne, som rentebetalinger på investeringslån. For 60 % af udlejerne løber renterne ud, plus andre ejendomsrelaterede udgifter, er større end deres lejeindtægter:de er negativt gearede. For dem, lejeindtægter handler ikke om at sætte mad på bordet; det er en delfinansiering af deres investering eller spekulation i ejendom.

Denne negativt gearede gruppe modtager høje indkomster fra arbejde og andre kilder. Ser man bort fra deres nettolejetab, de har en gennemsnitlig årlig skattepligtig indkomst på omkring 94 A$, 000, mod 54 A$, 000 for ikke-udlejere. Udlejeres øvrige indkomster kan have fået et COVID-19-hit, men de mest almindelige erhverv for denne gruppe - daglige ledere, registrerede sygeplejersker og revisorer - har formentlig klaret sig bedre end fritids- og koncertarbejderne.

Udlejere, der opnår en netto positiv lejeindtægt, modtager for det meste også andre indtægter. Deres gennemsnitlige årlige skattepligtige indkomst er A$66, 000,- før nettoleje tillægges.

Et relativt fåtal udlejere, 16 %, er efter pensionsalderen. De kan godt stole på lejeindtægter til forbrug, men, gennemsnitlig, de er rige, med næsten A$3 millioner i nettoformue.

En sidste pointe om udlejere:de er mere tilbøjelige til at have en partner end ikke-udlejere. Formentlig, derefter, de har adgang til fælles ressourcer, når tiderne er hårde. Den gennemsnitlige disponible husstandsindkomst for udlejere er A$135, 000 om året, mod 82 A$, 000,- for ikke-udlejere.

Så, blev lejernes lejeafgang reduceret, udlejerhusholdninger er relativt godt positionerede til at bære en reduktion i deres lejeindtægter.

Hvordan man letter byrden for udlejere

Udlejere ville, selvfølgelig, også ønsker at reducere deres egen udstrømning. Det har de sikkert allerede gjort fordi pandemien har lukket så mange skønsmæssige udgiftsmuligheder.

En anden udstrømning - de 3 milliarder A$ om året, de bruger på ejendomsmæglere - ville også blive reduceret, fordi agenthonorarer for det meste beregnes som en andel af huslejen. Dette ville forårsage smerte for midler, men mange af deres aktiviteter - at inspicere ejendomme, behandle fraflytningssager, at gennemføre marketingkampagner – er ikke nødvendige i en pandemi. JobKeeper-betalinger kunne støtte deres virksomheder.

Den største smerte ville være renteudstrømningen. Men lad os også reducere eller suspendere interessen, for både ejere og udlejere. Dette vil reducere indkomsten for bankerne, hvilket ville have et problem, når deres egne forpligtelser over for hele fonde forfalder.

Og på det tidspunkt kunne en virkelig nyttig forhandling finde sted mellem banker og den australske regering. De kunne "sætte sig ned, tal med hinanden og find ud af det" - som premierministeren har foreslået millioner af enkeltpersoner - for at holde økonomien i drift, til gengæld for en reformeret service og en offentlig aktiepost.

I almindelige tider, huslejer og renter har en kontroversiel rolle i økonomien. De udvinder værdi fra produktive aktører i økonomien til gavn for ejere af ejendom og finansielle aktiver, og er genstand for spekulation. Men, som den politiske økonom David Harvey bemærker, de har også en koordinerende rolle, der driver konkurrence og fremtidig produktion.

Men det er ikke almindelige tider. I øjeblikket, i det mindste, vi behøver ikke husleje for at koordinere, hvad økonomien skal gøre. Vi skal producere det væsentlige og hvad der ellers kan gøres sikkert derhjemme, med resten af ​​produktionen i dvale. Og vi er nødt til at sikre, at husholdningerne bevarer nok indkomst til det væsentlige, med reduktioner i indkomsten ligeligt fordelt.

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs den originale artikel.