Undersøgelse estimerer lave langsigtede diskonteringssatser ved brug af ejerlejlighedstransaktioner i Singapore

Afbødning af klimaændringer og andre langsigtede infrastrukturprojekter såsom bolig- og offentlige transportnetværk er dyre investeringer, men de giver samfundet fordele i årtier eller endda århundreder i fremtiden. Ved at kunne udføre cost-benefit analyser præcist, politikere bestemmer, hvilke politikker der er gavnlige for samfundet på lang sigt.

Estimater af langsigtede diskonteringsrenter, det er, den sats, hvormed økonomiske aktører diskonterer fremtidige pengestrømme og andre fordele er en væsentlig ingrediens i sådanne politiske analyser. En undersøgelse foretaget af forskere fra National University of Singapore (NUS) fandt lave og faldende diskonteringsrenter ved hjælp af data om salg af ejerlejligheder i Singapore fra 1995 til 2015. Brug af boligaktiver, der udbetaler ydelser over meget lange, men varierende horisonter, de estimerede en betydelig prispræmie på ejendom, efterhånden som ejerskabets varighed øges, konkludere, at markedsdiskonteringsrenterne er faldende til niveauer, der er lavere end tidligere estimeret. Dette øger den værdi, samfundet tillægger kostbare politiske ændringer og investeringer foretaget i dag, som giver fordele i en fjern fremtid.

Lektor Alberto Salvo fra Institut for Økonomi ved NUS Fakultet for Kunst- og Samfundsvidenskab og forfatter til undersøgelsen, sagde, "Der har været lidt forskning, der har estimeret langsigtede markedsdiskonteringsrenter. Men, disse er essentielle for klimaændringspolitiske analyser samt evaluering af andre langsigtede investeringer, såsom elektrificering af Singapores offentlige busflåde eller bygning af en ny MRT-linje, som typisk koster meget i starten og giver fordele i mange år ud i fremtiden. Vores undersøgelse er i stand til at estimere langsigtede diskonteringsrenter ved hjælp af markedspriserne på Singapore ejerlejligheder, i betragtning af, hvordan disse boligaktiver er et af få, der har lange og varierende horisonter - hvor boliger er ejet enten i årtier, århundreder eller i selveje."

Resultaterne af undersøgelsen blev offentliggjort i Journal of Applied Econometrics.

Lave langsigtede diskonteringsrenter indebærer præmie placeret på langsigtede aktiver

Forskerholdet, som omfattede professor Liu Haoming fra NUS Department of Economics og professor Eric Fesselmeyer, som tidligere var fra afdelingen og nu ved Monmouth University, brugte statistiske modeller, der sammenlignede de betalte priser for ejendomme med forskellig lejelængde - 99-årige og 999-årige lejemål, samt friejede (evige) ejendomme - for at estimere diskonteringsrenten.

"Folk køber ejendom i dag - en dyr investering - fordi det giver dem boligydelser mange år ud i fremtiden:og det er det, prisen på et hus fanger. Præmien, der betales for en ejerbolig over et 99 år eller et 999 år. lejemål fortæller os om, hvordan folk værdsætter fremtiden, fordi den nytteværdi, som en selvejendom giver, rækker ud over en 99-årig eller endda en 999-årig lejemålsejendom. Mindre diskontering af fremtiden betyder, at du værdsætter det mere, " forklarede professor Liu.

Anvendelse af ikke-lineær panelregressionsanalyse på ejerlejlighedssalgsdata, holdet anslåede diskonteringssatser, der starter ved omkring 2,5 til 4 procent om året i de første 100 år, og falde til 0,5 til 1,5 procent om året i det fjerde århundrede. Dette forklarer, hvorfor en ejerlejlighed typisk sælges for 15 til 20 procent mere end en 99-årig lejemålsejendom og omkring 3 til 5 procent mere end en 999-årig lejemålsejendom. For at isolere prisforskelle på grund af forskelle i lejekontraktens længde, holdet var omhyggeligt med at kontrollere boligfunktioner, der også forårsagede prisforskelle, såsom lejlighedens kvarter, gulvplads, og etage.

Assoc Prof Fesselmeyer delte, "Singapores boligkøbere viser os gennem deres faktiske valg, at de er overraskende tålmodige, at de værdsætter fremtiden, og er villige til at betale en præmie for meget langsigtede aktiver. Det er som at betale en præmie ud af dagens forbrug for at beskytte miljøet i fremtiden – og i dette tilfælde, det er deres bolig i et pengeskab, ren, og livligt Singapore."

Holdet bemærkede, at de diskonteringssatser, de udledte fra deres forskning, er betydeligt lavere end de satser, der typisk bruges til at evaluere offentlig politik. Udstyret med lavere diskonteringsrenter, der tillægger mere værdi til at beskytte sin fremtid, samfundet rundt om i verden kan, for eksempel, mere eftertrykkeligt vælge vedvarende energi frem for miljømæssigt snavset kul til at generere elektricitet, ren transport over beskidt diesel til at drive bytog og busser, eller investering i kulstofbinding over det nuværende forbrug.

Associate Prof Salvo observerede, "Vores konstatering af, at diskonteringsrenter falder til 0,5 til 1,5 procent om året, indebærer større værdi for offentlige investeringer foretaget i dag, som giver afkast til samfundet mange år ud i fremtiden. Dette er vigtigt, fordi brug af en konstant diskonteringsrente på f.eks. 4 procent årligt betyder, at fordele realiseret om blot et par årtier fra nu, er gjort værdiløse i nutidens dollars i en cost-benefit-beregning, fejlagtigt undervurdere fordelene ved at bremse klimaændringerne eller investere i langsigtet infrastruktur."

Holdet bemærkede, at da lavere og faldende diskonteringssatser indebærer højere kulstofpriser - de såkaldte 'sociale omkostninger ved kulstof' - oversættes dette til ideen om, at regeringer bør handle globalt for at hæve kulstofpriserne væsentligt, til gavn for fremtidige generationer.

Forskerne håber, at disse resultater kan vejlede politikere i brugen af ​​cost-benefit-analyse, især for at værdsætte kostbare politikker til afbødning af klimaændringer på passende vis. For at bringe projektet videre, de udforsker indsamlingen af ​​boligmarkedsdata fra de senere år og i forskellige jurisdiktioner såsom Storbritannien, som har en lignende ejerskabslejestruktur som Singapores – da der kan være interessante kulturelle og demografiske forskelle i, hvordan fremtiden diskonteres til fordel for gaven.