Tag for vækst:Stop den endeløse udvidelse og arbejd med det, vores byer allerede har

Australske byer er gode til at vokse - i årtier har deres stater stolet på det. Behovet for at huse flere mennesker bruges til at retfærdiggøre ekspansion ud og op, men det er satserne, skatterne og afgifterne, der kommer fra jordoverførsler og byggeri, der driver den endeløse udvikling af især Melbourne og Sydney. Ejendomsudvikling er den største enkeltstående bidragyder til victorianske og New South Wales regerings indtægter.

For eksempel foreslår byen Melbournes udkast til en fysisk plan nye forstæder mod vest og nord. Det fortsætter på en kurs, der blev kortlagt i 1990'erne efter recessionen, hvor australske regeringer fokuserede på at bygge på eller grave vores store vidder op. Planen sætter hverken spørgsmålstegn ved begrundelsen for vækst eller tilsyneladende de dybere virkninger af pandemien.

Byrådet er forståeligt nok opsat på at tiltrække folk tilbage til centrum. Byplanen forudsætter en tilbagevenden til Australiens høje befolkningstilvækst i 2000'erne. Forventninger om en fornyet tilstrømning af studerende, arbejdere og turister fra udlandet er imidlertid mere baseret på håb end fornuft.

Drivkraften bag befolkningstilvæksten er mere usikre, og vi kan ikke længere være afhængige af global mobilitet på præpandeminiveauer. Fødselsraterne falder i hele den udviklede verden, online international uddannelse forbedres, og forskning tyder på, at pandemier vil fortsætte, mens byer griber ind i så mange andre arters levesteder.

I mellemtiden er tårnene, der er kastet op i de voldsomme år med vækst, halvtomme og revner, dårligt ventilerede, afhængige af central aircondition og ikke bygget til mere ekstremt vejr eller lavt energiforbrug. Melbourne og Sydneys fremvisningsprojekter for genoplivning i Docklands og Barangaroo er mere dystre og øde end nogensinde før.

Bedre behøver ikke at betyde større

Nu er det ikke tid for nogen at annoncere, at deres by vil blive "større og bedre." Byer behøver ikke at blive større for at udvikle sig, og før eller siden må alle regne med begrebet afvækst.

Australien skal blive mindre afhængig af import af faglærte arbejdere, studerende, turister og materialer. Vi kan udnytte lokale ressourcer bedre og producere meget mere af det, vi har brug for her.

Australske byer har meget gode knogler. De har fantastiske kulturelle scener. Deres biomedicinske evner er blandt verdens bedste. Vores uddannelsessektor forbliver i høj grad eksporterbar online og via eksisterende oversøiske campusser. Fremstillingssektoren har stadig en base at bygge på og levere mange flere af de produkter, australierne har brug for. Og vores vedvarende energikapacitet er ubegrænset.

Vi kan støtte vores lokale gæstfrihed og kulturelle spillesteder bedre og øge intercity og interstate protektion. Vi kan investere i forskning og udvikling og bevare rigdommen gennem innovation og produktion, snarere end det evige forbrug af jord.

Genovervej, hvad vi bygger og hvorfor

At tilpasse sig globale miljøforhold betyder, at man genovervejer ikke kun hvad og hvordan vi bygger, men hvorfor. Inden vi udpeger jord til endnu flere boligområder, for eksempel, lad os overveje, at en million hjem - 10 % af Australiens boligmasse - var tomme på folketællingen natten sidste år. Næsten 600.000 var i Victoria og New South Wales.

Tænketanken Prosper Australia har i årevis demonstreret et chokerende antal ledige boliger, der ikke er tilgængelige til leje. En stor tomgangsskat - meget større end den victorianske sats på 1% af ejendomsværdien, mens NSW stadig ikke har nogen for australske ejere - ville føre til, at mange flere boliger frigives på markedet.

Ejendomsudviklernes argument om, at vi skal bygge mere, fordi det er den eneste måde at gøre boliger mere overkommelige på, er gentagne gange blevet tilbagevist af mange års omhyggelig forskning.

Titusindvis af eksklusive boliger er blevet tilføjet til de indre byer i Melbourne og Sydney i løbet af de sidste 20 år, uden nogen reduktion i priserne over hele linjen. Mens upmarket enhedspriserne kan falde lidt, når ledighedsprocenterne på det delmarked stiger, er deres udviklere meget opmærksomme på ethvert fald i overskuddet. Ved den mindste antydning af overskud holder de bare op med at bygge.

Hvis boliger til en overkommelig pris er genstand for byudvidelse, så lad os forstå den brændenælde:den eneste måde at opnå det på er at bygge billige boliger, så enkelt er det. Der er mere end nok jord til rådighed inden for byernes vækstgrænser til boligudvikling.

Nyere forskning fra Prosper viser, at der alene er 84.000 ubebyggede boliggrunde på ni australske masterplanlagte godser. Dette inkluderer ikke de mange byfornyelsesprojekter, der allerede er i gang. Sociale boliger i disse områder bør være i fokus for byplanlægningen, før der frigives mere jord.

Hvad med 'underudviklede' byområder?

Yderligere udvidelse af de indre byer i Melbourne og Sydney kan kun gribe ind i lavtliggende, oversvømmelsestruede industriområder, der for længe siden blev anset for uegnede til boligudvikling. Det ville være tåbeligt eller meget dyrt at bygge boliger der.

Disse områder er og kan stadig bruges til fremstilling, men ikke kun de nye niche-byproducenter, som gentrificerende råd så elsker at elske. Ældre industrier, der allerede nu er ved at blive fordrevet fra Fishermans Bend i Melbourne og Blackwattle Bay i Sydney, kan nemt sameksistere med håndværksbagerier og kafferistere.

Nødvendigheden af ​​at fremme bæredygtig lokal produktion er stærkere end nogensinde, nu hvor pandemien og krigen har afsløret sårbarhederne ved globale forsyningslinjer. Vores aftagende industriområder bør virkelig beholdes til industrien, indtil det tidspunkt, hvor havniveaustigningen gør krav på dem som vådområder.

Dette er ikke et argument for at mindske byggeaktiviteten:Der er meget arbejde, der skal udføres med at eftermontere eksisterende bygninger. Disse skal klædes om, ventileres bedre, åbnes for passiv køling og tilpasses et varmende klima.

De igangværende regenereringsprojekter i Melbourne og Sydney har brug for meget mere opmærksomhed. Docklands, Darling Harbour og Barangaroo kunne blive nyttige med nogle alvorlige indgreb. De nye udbygninger i Fishermans Bend og Blackwattle Bay har allerede frigivet mere jord, end deres planlæggere ved, hvad de skal gøre med.

En fremadskuende byplan ville konsolidere og fremme, hvad denne by allerede har. Det er måden at opbygge indtægtsstrømme, der er miljømæssigt, socialt og politisk bæredygtige. + Udforsk yderligere

Længere pendling påvirker leveomkostningerne i store byer mere end zoneinddelingsrestriktioner

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs den originale artikel.