Vil du løse boligkrisen? Løs opkrævet efterspørgsel

Et nyligt nyhedsindslag om New Zealands radikale nye boliglov, og om sådanne foranstaltninger kunne virke i Canada, antyder, at stigende boligpriser skyldes mangel på udbud.

Venstre foreslog i sin valgplatform at investere 4 milliarder dollars i en kommunal forsyningsaccelerator, der har til formål at bygge flere boliger. Dette er den forkerte tilgang.

Hvis politiske beslutningstagere og den nyligt genvalgte regering ønsker at forbedre boligoverkommeligheden og unge familiers mulighed for at blive boligejere, er de nødt til at rette deres opmærksomhed mod den primære drivkraft bag prisstigninger – overladet efterspørgsel, støttet af den hellige ko af ikke-beskatning af kapitalgevinster på en hovedbolig.

Et kor af stemmer, fra bankøkonomer til ejendomsbranchen, fastholder argumentet om, at den primære årsag til de skyhøje boligpriser er mangel på udbud. Dette synspunkt er blevet forstærket i mediernes rapportering og blev fremhævet i de seneste valgplatforme.

Denne "mangel på udbud"-syn trækker på grundlæggende Economics 101 lærebøger, hvor ved at bruge eksemplet med widgets og en simpel udbuds- og efterspørgselskurve, forårsager en stigning i udbud en reduktion i prisen.

Men huse er ikke widgets. De er unikke enheder, både et grundlæggende behov og i stigende grad en investeringsvare. De er også faste i placering, og deres værdier afspejler egenskaberne for de lokaliteter, som købere værdsætter og er villige til at betale en præmie for.

Hjem overgår husstande

Nationalt mellem 2006 og 2016 tilføjede Canada 1,636 millioner husstande og byggede 1,919 millioner nye boliger, ifølge Canada Mortgage and Housing Corporation og Census-data. Så i gennemsnit blev der bygget næsten 30.000 ekstra boliger hvert år sammenlignet med stigningen i antallet af husstande.

I Vancouver oversteg nybyggeriet husstandsvæksten med 19 procent. I Toronto var det én procent, og Ottawa kom fire procent under husstandsvæksten.

Så i teorien skulle vi mellem 2006 og 2016 have set den største prisvækst i Ottawa og mindre prispres i Vancouver. Men priserne steg med 93 procent og 96 procent i henholdsvis Vancouver og Toronto, men kun med 47 procent i Ottawa.

Utilstrækkeligt udbud kan være en medvirkende årsag, især i byer, hvor husstandsvæksten overstiger nybyggeri, men det er ikke den primære eller vigtigste årsag.

Den mere væsentlige årsag er efterspørgsel - og ikke kun mængden af ​​efterspørgsel, men kvaliteten af ​​efterspørgslen.

I løbet af de sidste par årtier har vi set et nyt fænomen med overladet efterspørgsel skabt af husholdninger, der har en betydelig akkumuleret egenkapital fra vedvarende værdistigninger i deres boligværdier, kombineret med stærk indkomstvækst og faldende og historisk lave realkreditrenter.

Boligejere bytter op

I Canada sælger vi cirka 700.000 boliger om året via videresalg plus nybyggede boliger. Der er 14 millioner husstande, så det repræsenterer kun fem procent af alle husstande.

Mange af disse købere er eksisterende ejere, som handler op. Kun en fjerdedel til en tredjedel af køberne er førstegangskøbere (de fleste i højere indkomstgrupper og med forældrenes hjælp). Det er den større gruppe - købere, der handler op - der har kapaciteten til at betale disse høje priser. En lille procentdel af dem kan bestemt også være udenlandske købere, og nogle er investorer, men de fleste er blot almindelige husholdninger.

Mange eksisterende ejere har indkomster langt over medianen. De har også væsentligt øget købekraften fra historisk lave renter og betydelig rigdom fra uoptjent vindfallsgevinst skabt af år med stigende priser.

Mere markant er, at de underminerer konceptet om, at øget udbud vil stoppe eller bremse hastigheden af ​​prisstigninger. Alle byer har eftertragtede ejendomme i ønskede kvarterer - ofte beskedne, ældre boliger på betydelige grunde. På grund af den førsteklasses beliggenhed kan boliger for eksempel i Vancouvers indre by sælges for mellem $2 millioner til $3 millioner eller i Ottawa måske for $800.000.

Udviklere køber ofte disse grunde, river det eksisterende hjem ned og erstatter det med to eller tre moderne nye boliger. Prisfastsættelsen vil afspejle de værdier, som forbrugerne tillægger dette område, og uundgåeligt overstiger den oprindelige boligpris.

Udviklernes rolle

I det centrale Ottawa, for eksempel, bliver eksisterende beskedne boliger købt for $600.000 til $700.000, revet ned og erstattet med en semi, hvor hver side sælges for $1,2 til $1,4 millioner.

Det samme sker over hele landet, hvor nye boliger er prissat langt over - så meget som det dobbelte - af, hvad prisen ville have været for det eksisterende hus. Det ældre hus ville have været moderat overkommeligt for en ung familie, hvis de ikke var blevet overbudt af bygherren.

Det er klart, at denne form for intensivering (omlægning af de eksklusive enfamiliekvarterer) og udvidet udbud ikke vil gøre noget for at stoppe eller bremse prisvæksten, især i betragtning af efterspørgslen fra købere med akkumuleret formue, der søger ejendomme på disse steder. Mere udbud betyder derfor ikke lavere priser.

Så hvis overladet boligkøbekraft driver boligpriserne op, ikke utilstrækkeligt udbud, så skal den nødvendige politiske reaktion sigte mod at stoppe eller undertrykke denne efterspørgsel ved at konfiskere en del af den uventede gevinst ved akkumuleret påskønnelse.

Det betyder, at man påtager sig den hellige kobeskatning af kapitalgevinster på boliger - yngre canadiere vil takke dem for det og måske endda stemme på det parti, der har mod til at gøre det.