Englands boligkrise på landet kunne løses ved at fastsætte jordpriser og bringe jord i offentlig ejendom

Unge mennesker bliver angiveligt prissat ud af landdistrikterne på grund af skyhøje boligudgifter. Officielle statistikker for England viser, at overkommelige priser i landdistrikterne i landet er dårligere end i byer, undtagen London. I 2021 koster selv de billigste huse i landdistrikterne omkring 9,2 gange mere end indtjeningen for de lavest lønnede arbejdere. I byområder var det otte gange mere.

Siden Brexit har der været en stigning i antallet af udlejere, der overfører langtidslejeboliger til korttidsudlejning på platforme som Airbnb, i et forsøg på at tjene penge på det voksende staycation-marked. COVID har øget tiltrækningen ved at bo på landet, hvor flere mennesker køber andet hjem. Overkommeligheden er blevet dårligere siden 2020.

Dette nylige pres har forstærket de årtier gamle tendenser med generel modurbanisering og efterspørgsel efter landlige hjem, som mine kolleger og jeg diskuterer i vores bog fra 2022, Village Housing.

En kombination af planlægningsbegrænsninger og eksternt efterspørgselspres, fokuseret på de mindste landsbyer og landsbyer, driver forventningerne til jordpriserne og gør det vanskeligt at bygge billige boliger. Jordværdier tilhører de samfund, der skaber dem. Der skal findes en måde at fastsætte omkostningerne ved jord til en pris, der understøtter leveringen af ​​billige boliger i landlige omgivelser.

Pres opad på grundprisen

Landdistrikternes planlægningsmyndigheder arbejder i vid udstrækning ud fra det rationale, at bolig- og servicebehov kan dækkes mere effektivt i byer end på landet. De reagerer generelt på øget boligefterspørgsel i landdistrikterne ved at tildele pladser i servicecentre og større byer til nyudvikling. De fastlægger også politikker i lokalplaner, der kræver inkludering af billige boliger i markedsledede ordninger.

Langt mindre bliver bygget i landsbyer. Der sælges den eksisterende bestand gradvist som investeringsmuligheder til rigere indkomster eller til sæson- og weekendbeboere. Denne dynamik lægger et opadgående pres på jordpriserne.

I de få tilfælde, hvor områder til markedsudvikling er tildelt i mindre landsbyer, stiger jordprisen. De resulterende boliger er høje og uoverkommelige for lokalbefolkningen.

Det er inden for dette udfordrende marked, at registrerede udbydere af socialt boligbyggeri og samfundsjordfonde, dannet af grupper af bekymrede beboere, forsøger at sikre økonomisk overkommelig jord til billige boliger gennem den såkaldte "landlige undtagelsessted"-tilgang.

Siden 1991 har samfund været i stand til at arbejde med partnere om at sikre ekstraordinære byggetilladelser til billige boliger på små parceller af ikke-tildelt jord (tilstrækkelig til op til et dusin boliger, afhængigt af omfanget af det påviste lokale behov), hvor tilladelse til boliger ikke ville normalt bevilges.

At få en grundejer til at acceptere, at dette er en "undtagelse" fra normal planlægning - og ikke en almindelig tildeling - er en vigtig hindring. Grundejeren skal acceptere at sælge grunde til en pris, der understøtter overkommelighed.

Areal til en overkommelig pris understøtter billige boliger

Siden 2012 har undtagelsessteder været i stand til at inkludere markedsboliger, hvis rolle er at understøtte projektets levedygtighed i en sammenhæng med faldende tilskudssatser. Disse tilskud kanaliseres til registrerede udbydere af Homes England, et regeringsorgan sponsoreret af Department for Leveling Up, Housing and Communities. Regeringen har rettet mod tilskudsfri udvikling med hjælp fra markedet, selvom undtagelsessteder normalt har brug for nogle tilskud for at opnå levedygtighed.

Men medtagelsen af ​​markedsboliger på landdistrikternes undtagelsessteder har en omkostning. Grundejernes prisforventninger hæves, hvilket driver prisen op for jord, og det betyder, at der skal en stadig større del af markedsboliger til for at krydssubsidiere det overkommelige element. Større udviklinger, der omfatter flere boliger til salg og relativt færre billige boliger til lokale behov, vil ikke få samme niveau af samfundsstøtte.

Trusler mod levedygtigheden af ​​landdistrikternes undtagelsessteder, hovedsageligt på grund af stigende jordomkostninger, betyder, at samfund står til at miste en kritisk kilde til billige boliger i ellers uoverkommelige landsbyer. Spørgsmålet er, hvad der kan gøres ved dette.

En forhøjelse af tilskudssatserne ville gøre det muligt for udbydere af sociale boliger (eller skatteydere) at bære højere jordomkostninger. Men vores forskning bemærker, at dette usandsynligt vil ske i betragtning af offentlige finansieringsbegrænsninger og regeringers præference for markedsstøtte. Og under alle omstændigheder er retfærdigheden af ​​en sådan tilgang (skatteyderne effektivt subsidierer grundejernes lejeudtræk) tvivlsom.

En mere retfærdig tilgang ville være at fastsætte prisen på jord til en pris, der understøtter en række billige boligtyper. Denne løsning kan opnås ved at fastsætte en rådgivende pris for landdistrikter med undtagelser i den nationale planlægningspolitik eller, hvor en vejledende pris ikke tilskynder til salg, ved at bruge forenklede og ombyggede tvangskøbsbeføjelser til at bringe jord i offentlig ejendom. Erfaringer andre steder i Storbritannien viser, at udsigten til tvangskøb ofte er nok til at tilskynde grundejere til at sælge.

Vores forskning har vist, at den jordpris, der typisk understøtter overkommelighed på landdistrikter, er £10.000 pr. grund. Hvis man antager en vurderingstæthed på 35 boliger pr. hektar, er dette tal langt højere end landbrugsværdien (600 GBP for en grund af samme størrelse), men langt lavere end den fulde boligværdi (f.eks. 150.000 GBP i South Cambridgeshire).

Nogle grundejere vil acceptere en pris, der understøtter overkommelighed, motiveret af et ønske om at hjælpe deres lokalsamfund. Andre vil modsætte sig salg til enhver pris under fuld boligværdi. Lige nu bliver der dog overladt for meget til markedet.

Lokale myndigheder har brug for magten til at bringe små jordlodder i offentlig ejendom, hurtigt og til en overkommelig pris. Dette ville gøre det muligt for registrerede udbydere og lokalsamfundsfonde, og også lokale råd, at matche deres byggeprogrammer til omfanget af behovet for boliger på landet.

Leveret af The Conversation

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs den originale artikel.