Byplanlægning lider under vækstsmerter af Australiens befolkningsboom

Australien har den højeste befolkningstilvækst af alle de mellemstore og store OECD-lande. Og mere end tre fjerdedele af væksten er i fire byer:Sydney, Melbourne, Brisbane og Perth. Men byplanlægningen for denne vækst er ofte utilstrækkelig.

Til at starte med, forsøg på at reducere infrastrukturomkostninger og spare landbrugsjord ved at pålægge byvækstgrænser er blevet grundlagt.

I Melbourne, den lovpligtige byvækstgrænse er flere gange blevet skubbet udad. Byen kæmper for at nå sine urbane konsolideringsmål.

I Brisbane, en undersøgelse fra University of Queensland fra 2015 viste, at personer, der er godt forbundet, ejer 75 % af de omdannede greenfield-områder, men kun 12 % af det sammenlignelige land umiddelbart uden for omlægningsgrænserne. Forskerne konkluderer, at omlægningen primært var drevet af disse grundejeres relationsnetværk.

På tur, planlægningen formår ikke at beskytte miljøer af høj værdi mod byudvikling. Politikker for at bevare koala-habitatet omkring Brisbane er slået fejl. Jordrydningen er steget siden 2009.

Og i det vestlige Australien, under Perths udkast til strategi, 50 % af det resterende fødehabitat for den truede Carnabys sorte kakadue og 98 kvadratkilometer banksia-skov vil gå tabt.

På trods af deres ekspanderende område, Australske byer har mindre grønne områder. I forsøg på at reducere omkostningerne ved ny infrastruktur for at imødekomme behovene hos stigende befolkninger, den gennemsnitlige boligblokstørrelse er blevet reduceret.

Nye forstæder har stort set ingen baggårde, fordi planlægningsprocessen har undladt at påbyde minimumshavearealer. Resultatet er byvarmeøer, der mangler grønt og rekreativt rum.

Bekostelige boliger af dårligere kvalitet

Stigende befolkninger kræver mere infrastruktur. I Australien, de bygherrerbidrag, der er nødvendige for at finansiere ny lokal infrastruktur, videregives til nye boligkøbere i form af højere boligpriser, reducere overkommeligheden.

Alternative metoder kunne eliminere up-front hits på nye boligejere. Et eksempel er fordelsvurderingsdistrikter, hvor infrastruktur er finansieret af obligationer og tilbagebetalt af modtagerne over årtier. Men delstatsregeringer er modstandsdygtige over for dette, fordi nye offentlige lån ses som en trussel mod statens kreditvurderinger.

Regeringer er også tilbageholdende med at bruge værdifangst, som indebærer, at der pålægges en afgift på forhøjede ejendomsværdier som følge af omlægning af greenfield eller brownfield. Afgiftsprovenuet betaler for infrastruktur eller billige boliger.

Regeringer har set en sådan afgift som at øge udvikleromkostningerne og dermed mindske overkommeligheden. Imidlertid, hvis værdiregistrering er signaleret på forhånd, udviklere vil reducere prisen, de betaler for nye websteder for at tage hensyn til afgiften. I højpris London, mål for overkommelige boliger på 35 % er blevet anvendt på udviklere, sammenlignet med de foreslåede 5 % for Sydney.

Desuden, Dårlig planlægning af bebyggelse med høj tæthed i Melbourne har gjort det muligt for udviklere at imødekomme øget befolkningsefterspørgsel ved at bygge "lodrette slumkvarterer" af mikrolejligheder på under 50 kvadratmeter med vinduesløse soveværelser.

En sådan udvikling er ulovlig i sammenlignelige byer i verden. En nylig rapport viste, at svag planlægningskontrol har gjort det muligt at bygge Melbournes højhuslejligheder med fire gange den tæthed, der er tilladt i Hong Kong, New York og Tokyo.

På grund af de formodede effekter på overkommelighed og salgbarhed, udviklere er ikke forpligtet til at give nye åbne rum til bybefolkninger med højere tæthed. I nogle tilfælde, disse tjenester bliver ikke finansieret, fordi regeringer sætter lofter for udviklerbidrag til lokal infrastruktur for at reducere boligomkostningerne.

Ifølge Local Government NSW-foreningen, den nødvendige statslige infrastruktur til højere befolkningstætheder mangler også ofte.

Trafikpolitik

Prognoser for bybefolkningstilvækst driver skøn over enorme stigninger i trafikpropper. Imidlertid, Valgpolitik overordner også pro-offentlige transportstrategier såsom metro.

Tre store motorvejsprojekter påbegyndt under Abbott-æraen i Sydney, Melbourne og Fremantle skærer gennem venstreorienterede vælgere i den indre by, samtidig med at de appellerer til ydre forstæders svingvælgere.

Udviklingen af ​​motorveje i den indre by er stadig i gang. WestConnex (Sydney), Western Distributor (Melbourne) og Legacy Way (Brisbane) driver investeringer i privat overskudsgivende transportinfrastruktur. sammenlignelige byer i udlandet, såsom San Francisco, Toronto, Vancouver og Los Angeles, holdt op med at bygge indre bymotorveje for år tilbage.

Business cases for nye motorveje udelader også betydelige samfundsomkostninger. I tilfældet med WestConnex, disse omfatter:

• omkostningerne ved den ekstra sprawl forårsaget af længere, men hurtigere pendlerture;
• tids- og indtægtsomkostningerne ved at tage titusindvis af daglige offentlige transportture; og
• værditab på ejendomme tæt på knudepunkter.

Mangelfulde business cases forårsagede fire indre bymotorveje – Cross City Tunnel, Lane Cove Tunnel, Clem 7 Tunnel og Airport Link – for at gå i betalingsstandsning inden for de sidste par år, da efterspørgslen aldrig var der.

Gidsel til vækstmaskinen

En del af problemet er Australiens akutte vertikale finanspolitiske ubalance.

For eksempel, 80% af Sydneys skatter går til Commonwealth, ikke delstatsregeringen. Dette betyder, at den føderale regering høster indkomstgevinsten fra større bybefolkninger, mens staterne mangler ressourcer til at levere tilstrækkelig byinfrastruktur og tjenester til disse voksende befolkninger.

Måske kunne manglerne ved planlægningen som følge af behovet for at rumme hurtigt voksende befolkninger afhjælpes med reduceret vækst.

Men australske byer viser alle symptomerne på Molochs forestilling om en vækstmaskine:en stor cast af skuespillere – udviklingsindustrien, ejendomsejere og mange flere – har en egeninteresse i fortsat hurtig befolkningstilvækst, og lobby for at holde væksten i gang.

Denne artikel blev oprindeligt publiceret på The Conversation. Læs den originale artikel.