Hvorfor bygges der stadig boliger langs floder? Oversvømmede beboere er uenige om løsningen

Som mange beboere, der bor i nærheden af ​​Calgarys floder, oversvømmede Irenes hus i juni 2013, da kraftig nedbør smeltede snepakken i Rocky Mountains og oversvømmede store dele af det sydlige Alberta i det, der på det tidspunkt var den dyreste katastrofe i canadisk historie.

Irene så på, mens hendes ejendele flød ned ad gaden. Alt i hendes kælder og det første niveau af hendes hjem måtte kasseres i en affaldsbunke i hendes forhave.

Hun reflekterede over dette traume og hendes hjems ødelæggelse og sagde:"Udviklere slipper af sted med en masse lort, de ikke burde slippe af sted med." Hun huskede, at hun år tidligere skændtes med bygherren om, hvor tæt på floden den planlagde at bygge husene, og spekulerede på, om det kunne have været værre, hvis hendes hjem var blevet bygget så tæt på floden som oprindeligt planlagt.

Jeg var en del af et team, der studerede boliger, miljøsyn og farer, som interviewede beboere i Calgarys oversvømmelsesramte kvarterer. Bemærkninger som Irenes var almindelige.

Calgary og mange andre byer, herunder Montréal, Vancouver, Myrtle Beach og Houston, fortsætter med at bygge huse i områder, som hydrologer og ingeniører har udpeget som værende højrisiko for oversvømmelser.

I de fleste jurisdiktioner er boligbyggere ikke økonomisk ansvarlige for oversvømmelser i særlig lang tid. I Alberta er erstatningsperioden et år, hvorefter risikoen overføres til boligejere. Efter oversvømmelser og andre katastrofer viser forskning, at udviklingen af ​​nye boliger ikke bremses, men intensiveres, efterhånden som oversvømmede ejendomme mister værdi, bliver købt af bygherrer og, efterhånden som erindringen om oversvømmelser svinder, bliver til lukrative investeringer.

Beboernes synspunkt

De beboere, jeg talte med, betragtede udviklere som nærsynede kapitalister, der vælger profit frem for sikkerhed. Scott fortalte mig, at selvom udviklere er ansvarlige for at skabe farerisikoen, "du kan ikke bebrejde udviklerne, de er … der for at tjene penge, ikke? Og hvis byen siger, at du kan bygge der, bingo!... De laver en bunke."

Overraskende nok, selvom deres hjem var blevet oversvømmet, var beboerne ikke vrede på udviklerne for at placere husene tæt på en fare. De var snarere resigneret med det.

På spørgsmålet om, hvad de mente, der skulle gøres for at beskytte folk mod oversvømmelser, havde beboerne to meget forskellige forslag.

Bedre regler

En betydelig gruppe af calgarianere gik ind for nye regeringsbestemmelser, der begrænsede udvikling i oversvømmelsestruede områder for at tøjle udviklere.

Rachel sagde:"De kan ikke bygge, hvor byen siger, de ikke kan... Det skal være regeringen, der siger, at det ikke kan lade sig gøre."

Gary sagde, at han mener, at Calgarys kommunale regering "mangler boldene" til at stå op over for udviklere og regulere udviklingen af ​​flodsletter. Da han blev spurgt, hvorfor det var, sagde han:"Det handler om penge" og den politiske indflydelse, som udviklere har over byrådet. Beboerne betragtede den kommunale regering som svag, ineffektiv og uvillig til at stille op over for udviklere.

Ganske ofte insisterede de samme mennesker, der argumenterede for bedre regeringsbestemmelser om udvikling af oversvømmelser, også på, at regeringen skulle give boligkøbere en oplysning om et hjems beliggenhed i et oversvømmelsesudsat område, et skridt, som ejendomsbranchen har kaldt "idiotisk" og en, der ville "dræbe markedet."

Tasha ønskede, at hun var blevet informeret om risikoen, inden hun købte sit hjem, og fortalte os:"Jeg har boet her i 42 år, og jeg har aldrig hørt om 'oversvømmelseskant' ... måske burde ejendomsmæglere være mere på forhånd med det."

Oversvømmelseskanten er det område, der støder op til floden med målbar oversvømmelsesrisiko - normalt større end en procents årlig sandsynlighed for oversvømmelse. Angela sagde, at enhver erklæring skal gå ud over en simpel afsløring og "forklare, hvad det betyder." Mange foretrak denne type ny regulering.

Køber pas på

Som man kunne forvente i Alberta, et sted kendt for højreorienteret populisme, pressede andre deltagere tilbage mod nye regler og sagde, at enkeltpersoner skal bære ansvar. De henvendte sig til den private ejendomsrets hellighed og deres afsky for regeringens overgreb. De mente, at købere skulle passe på, og ofte nævnte behovet for "sund fornuft".

Caleb sagde:"Jeg tror, ​​folk kan bo, hvor de vil, men jeg tror, ​​de skal bære den risiko." Andre kaldte det "instinktivt".

Sociologer, som jeg, er ofte kritiske over for "sund fornuft", når de ser på, hvordan sådan en given viden er et kulturelt afhængigt og kontekstuelt specifikt produkt af socialisering. Alligevel så mange calgarere det ikke på denne måde og mente ikke, at regeringen skulle krænke private ejendomsrettigheder.

Forholdsregler over fortjeneste

Calgary fortsætter som mange byer med at udvikle nye boliger tæt på floder. Nye kvarterer som Riverstone og Quarry Park tilbyder boliger, der markedsføres for deres maleriske bolig og adgang til floden.

I andre områder bliver ældre boliger nær floden raseret for at give plads til udfyldninger - normalt to eller flere boliger på en eksisterende grund. Disse udfyldningsudviklinger øger tætheden i flod-tilstødende samfund, hvilket bringer flere beboere i fare.

Manglen på konsensus blandt undersøgelsens deltagere var også bemærkelsesværdig. Borgeraktivisme har en tendens til at få blandede resultater i at påvirke regeringens beslutningstagning om udvikling, selv når der er relativ konsensus. Men i tilfælde af at begrænse udviklingen i nærheden af ​​floder, er der ingen sådan konsensus, hvilket kan gøre det vanskeligt for beboerne at mobilisere.

Min egen opfattelse er, at kommunalbestyrelserne skal stå op over for pengestærke udviklings- og boligbyggerinteresser ved at begrænse væksten i nærheden af ​​floder, som i stedet bør bevares som grønne områder.

Denne tilgang kaldes ofte "rum til floden", og er særlig populær i det nordlige og vestlige Europa. Med denne tilgang bevares områder, der støder op til vandveje, hvilket giver æstetisk og rekreativ værdi, og folk flyttes væk via opkøb, når det er nødvendigt. Ny udvikling er begrænset. Det er blevet importeret og anvendt i nordamerikanske byer som Norfolk, Va., dog med varierende grad af konsistens og succes.

Det mere ustabile klima, vi oplever som følge af klimaændringer, vil utvivlsomt medføre nye oversvømmelser nær floder og stigende oversvømmelser. Samfundet skal arbejde hårdere for at holde mennesker og ejendom væk fra vandet, begyndende med at standse nye udviklinger i nærheden af ​​disse farer. Det første skridt i at komme ud af et hul er selvfølgelig at stoppe med at grave.