Når det kommer til fradrag, at holde SALT efterlader en bitter smag i N.J., finder forsker

Hver lejer har forsøgt at regne ud, om det giver mere mening at købe et hus, frem for at fortsætte med at leje.

Få er så rustet til at gøre det som Hamed Ghoddusi.

Ghoddusi, en adjunkt i finans ved Handelshøjskolen, udviklet en model til at undersøge effektiviteten af ​​et realkreditlån som et skatteskjold midt i usikkerhed. Og da han besluttede at købe Hudson County-huset, han havde lejet, siden han kom til Stevens Institute of Technology for seks år siden, hans beregninger viste, at han var kommet foran, når han sammenlignede realkreditfradrag med den høje husleje, han betalte.

Derefter, Donald Trump underskrev loven om skattelettelser og jobs. Pludselig, SALT fradrag blev begrænset til $10, 000—ekstremt straffende i højindkomst, højskattestater som New Jersey – og Ghoddusis beregninger gik ud af vinduet.

"De siger, at du skal skrive, hvad du ved, " sagde Ghoddusi. "I dette tilfælde, måske var det mere som at omskrive det, du kender?" Hans arbejde, skrevet i samarbejde med Mohamad Afkhami, en ph.d. kandidat hos Stevens er rapporteret i Journal of Economic Dynamics and Control .

Imidlertid, omskrivningen har givet dette emne endnu mere synlighed, som husejere, virksomheder og lokale myndigheder vurderer virkningen af ​​2017-loven om skattelettelser og job. Baseret på resultater fra hans model, han forventer boligpriser og efterspørgsel i højindkomst, højskattesteder som New Jersey falder, med en forudsigelig indvirkning på ejendomsskatteopkrævningen.

Den mest unikke komponent i modellen er, at den tager højde for usikkerhed – og, faktisk, volatilitet kan være en god ting for husholdninger, når de forbereder sig på at indgive skat. I en anvendelse af modellen, Ghoddusi så på fordelene ved et rentetilpasningslån, eller ARM, kontra en fast sats. ARM-lån har en tendens til at tilbyde en lavere rente ved starten af ​​realkreditlånet; efter et bestemt tidsrum, kursen genberegnes ud fra det indeks, realkreditlånet er bundet til.

Konventionel visdom er, at en ARM bliver dyrere, når renten stiger. Men når disse satser stiger, en boligejer er mere tilbøjelig til at trække disse højere renteomkostninger fra, at omdanne dem til skattebesparelser - hvilket betyder, at de forventede effektive omkostninger ved en ARM er lavere end et fastforrentet realkreditlån med en lige gennemsnitlig rentesats, sagde Ghoddusi.

Ghoddusis model hjælper en låntager med at træffe den bedste realkreditbeslutning ved at kvantificere den forventede værdi af realkreditrentefradrag over lånets løbetid. Modellen tager hensyn til faktorer som et fast- eller rentetilpasningslån, løbetiden og lokale skatter ved fastsættelsen af ​​den samlede udgift til realkreditlånet.

"Jeg er ikke bekendt med nogen anden model, der ser på effekten af ​​usikkerhed på den forventede værdi af realkreditrentefradrag, " sagde han. "Volatiliteten er måske ikke dårlig for visse husstande, der er tæt på standardfradragstærsklen."

Derudover låntagere, der kan udsætte elektive medicinske procedurer eller velgørende gaver, kombinere dem til et enkelt år, kan lejlighedsvis overskride standardfradraget, skabe yderligere skatteafskærmning.

Ghoddusi arbejder allerede på fremtidige ideer til anvendelser af sin model. Den vigtigste kan være, hvordan Trumps skattelettelser påvirker boligpriserne i forskellige stater, et emne det originale papir berører.

"At have så mange kolleger her, som tænker i den (analyse og modellering) ramme, er meget nyttigt og gør det lettere at identificere fokusområder, der kan skabe effekt."

"Steder som Texas eller Florida, hvor der ikke er indkomstskat, du vil ikke se meget af en effekt, fordi boligejere alligevel tager standardfradraget, " sagde han. "Men på steder som New Jersey, New York og Californien, hvor lokale skatter er høje, du ser nu SALT-fradraget begrænset til $10, 000. Så der er mindre økonomisk incitament til at købe bolig de steder, hvilket betyder, at priserne skal falde."

Ghoddusi boede tidligere i Austin, et energi arnested, hvilket var hvordan han fik sin start i energifinansiering. Men efter at have flyttet til New York City-området, han indså hurtigt, om han ville lave forskning, der skaber effekt, et godt sted at se ville være fast ejendom.

Virkningen af ​​hans arbejde har overrasket selv ham nogle gange, som når han har præsenteret resultater fra sin model for andre forskere inden for finansområdet.

"Denne slags arbejde får altid opmærksomhed, fordi alle beskæftiger sig med realkreditlån på den ene eller anden måde, sagde han. Men nu, da jeg når til slutningen af ​​mine seminarer, Jeg ser alle disse skuffede ansigter af mennesker, som måske ikke har overvejet effekten af ​​fradraget i beregningen af ​​deres effektive kapitalomkostninger. Og disse er finansfakultetet, der er sofistikerede omkring dette emne, så jeg ved, at der er behov for mere forståelse på boligkøberniveau."