New York City gentrificering skaber urbane øer af eksklusion, undersøgelse finder

New Yorks storbyområde har oplevet en enorm økonomisk vækst, men mange indbyggere i hurtigt gentrificerende kvarterer kæmper for at få råd til at bo i 31-amtet, trestatsregion, University of California, Berkeley, forskere har fundet.

Det interaktive kort over Urban Displacement Project, udgivet i dag af et Berkeley-hold, kandidatstuderende fra New York University's Center for Urban Science and Progress (CUSP), og Local Initiatives Support Corporations (LISC) kontor i New York City (LISC NYC), viser, at 12 procent af lavindkomstkvartererne oplever igangværende eller avanceret gentrificering og yderligere 9 procent oplever fordrivelse – husstande bliver tvunget til at forlade – uden nogen gentrificering overhovedet. Når beboere er fordrevet fra New York City, de har få valg, da et flertal af forstæderne er blevet gentrificeret og blevet mere og mere ekskluderende over for lavindkomstbeboere.

"Vores arbejde viser, at krisen med boligoverkommelighed fortrænger lavindkomstfamilier i hele New York-regionen, et mønster, der bliver replikeret i andre højomkostningsregioner rundt om i landet, " siger Karen Chapple, professor i by- og regionalplanlægning i UC Berkeley.

Med nogle forbehold – såsom tidsforsinkelsen for folketællingsdata i forbindelse med indfangning af befolkningsforskydninger og udfordringerne med datapålidelighed i alle regionens kvarterer – var der flere vigtige forskningsresultater, inklusive:

• I 2016, mere end en tredjedel af lavindkomsthusstandene boede i lavindkomstkvarterer med risiko for eller allerede oplevede fordrivelse og gentrificeringspres, omfatter 24 procent af New Yorks metroområdes folketællinger.
• Over 12 % af kvartererne i regionen er gentrificerende eller i en fremskreden tilstand af gentrificering – defineret som en stigning i boligværdier eller huslejer ledsaget af en tilstrømning af højindkomst, højtuddannede beboere – mens knap 9 % oplever fordrivelse uden gentrificering.
• I 2018, 515 folketællingsområder i regionen blev udpeget som Mulighedszoner under et program, der giver skatteincitamenter til private investeringer i byområder med lav indkomst. Treogtyve procent af trakterne er placeret i gentrificerende kvarterer, og yderligere tredive procent er i kvarterer med risiko for gentrificering.
• Der er 314 super-gentrificerede eller eksklusive kvarterer i metroregionen, danner en ring af forstads- og forstadssamfund med meget høj indkomst omkring New York City, ud over at skabe udstødelsesøer på Manhattan, Brooklyn, og Queens. De fleste af disse har længe været eksklusive, men omkring 71 af disse kvarterer skiftede mellem 1990 og 2016 fra lavindkomstområder til områder, hvor den gennemsnitlige husstandsindkomst, til $140, 000 var større end 200 procent af den regionale median i 2016. Den hurtige stigning i indkomsterne i disse kvarterer tyder på, at gentrificering ikke længere kun er et problem for bykernen i New York City.

Hvad med mit nabolag?

Onlinekortet giver beboerne mulighed for, naboskabsgrupper og regeringer til at vurdere, hvor deres nabolag er i forhold til risikoen og den faktiske forekomst af gentrificering og fordrivelse. I San Francisco Bay Area, mange forskellige interessenter har brugt lignende interaktive kort produceret af Urban Displacement Project:beboere har vist kortene på byrådsmøder for at øge bevidstheden om kvarterændringer, byer har bedt udviklere om at studere kortene for at vurdere de potentielle påvirkninger af deres foreslåede bygninger, og den føderale regering har brugt kortene til at indføre anti-forskydningspræferencepolitikker for støttede boligventelister.

"LISC NYC bifalder oprettelsen af ​​disse interaktive kort med detaljerede data for at gøre det muligt for samfundsbaserede organisationer og politiske beslutningstagere i New Yorks metroregion at vurdere risikoen for fordrivelse af lavindkomstbeboere på kvarterniveau. Med dette værktøj, Fortalere, folkevalgte, agenturets embedsmænd og forskere vil være i stand til bedre at målrette overkommelige boligbevarings- og udviklingsinitiativer og indsats mod fordrivelse, " sagde LISC NYC vicedirektør Eva Neubauer Alligood.

Værktøj til tidlig advarsel

Urban Displacement Project-kortet fungerer også som et regionalt tidligt varslingssystem på folketællingsniveau. Samlet set, 10 procent af kvartererne, med næsten 550, 000 lavindkomsthusstande, er sårbare over for gentrificering, baseret på tilgængeligheden af ​​billige boliger samt tilstedeværelsen af ​​beboere, der er sårbare med hensyn til indkomst, uddannelse, lejer status, eller race/etnicitet.

Disse kort kan være nyttige til at identificere lejerbeskyttelsesstrategier for lavindkomstbeboere, der bor på steder som Bronx og Newark, hvor mange beboere oplever fordrivelse i kvarterer, der mangler tegn på betydelige investeringer.

Regionalt kan overskride lokalt

Tilskudte boliger og lejerbeskyttelse såsom huslejekontrol og retfærdige fraflytningsbekendtgørelser kan være effektive værktøjer til at stabilisere lokalsamfund, siger Chapple, Alligevel betyder bolig- og jobmarkedernes regionale karakter, at nogle lokale løsninger er utilstrækkelige til at løse den fulde krise.

siger Moses Gates, Vicepræsident for bolig- og kvarterplanlægning i Regional Plan Association:"Selv hvis New York City kan beskytte sine lavindkomstlejere i gentrificerende kvarterer, det vil ikke nødvendigvis lette fordrivelsespresset på de andre samfund i hele regionen, som oplever lignende problemer med stigende huslejer og færre boligvalg." New York City åbnede for nylig en ny regional planlægningsafdeling for at hjælpe lokalbefolkningen med at forstå disse mønstre.

Nye strategier

Behovet for nye og bevarede billige boliger er klart, på grund af stigende huslejebyrder, hjemløshed, tab af huslejereguleret bolig, forringelse af almene boliger, og mere. Staten New York tager skridt til at støtte udsatte samfund ved at investere 20 milliarder dollars for at bekæmpe hjemløshed og bevare og udvide nye billige boliger i hele staten. I det nyligt vedtagne budget for FY2020, Staten New York har gjort det ulovligt for udlejere at nægte at udleje til nuværende eller potentielle lejere med offentlige hjælpekuponer og andre lovlige indtægtskilder.

New York City afsætter også betydelige kommunale ressourcer gennem sin Housing New York 2.0-plan, som søger at producere og bevare 300, 000 enheder billige boliger. New York City har for nylig vedtaget love for at forhindre fordrivelse af boliger, herunder en ret til advokat for lejere i boligretten, der står over for udsættelse, og en lov, der bemyndiger det lokale boligagentur til at oprette en spekulationsovervågningsliste for at overvåge salg af flerfamilieboliger for at måle højt gearede salg som en forudsigelse for rov adfærd. Imidlertid, forskere advarer om, at med nye investeringer i New York-regionen fra teknologi og andre industrier, der bringer høje lønninger, højt kvalificerede job, samt nye politikker som Opportunity Zones, det er endnu mere kritisk for lovgivere at overveje den potentielle indvirkning på overkommelighed og fordrivelse i regionen.

"Vores forskning foreslår strategier, der kan hjælpe med at stabilisere samfund og holde dem overkommelige, "Chapple siger, bemærker, at værktøjerne involverer måder at producere og bevare subsidierede enheder på, og at fremme samfundsorganisering. New York University Professor og Furman Centers fakultetsdirektør Ingrid Gould Ellen er enig:"Disse kort fremhæver det markedspres, der mærkes i mange kvarterer i hele byen. Vores egen forskning understreger den kritiske rolle, som almene boliger og andre stedbaserede subsidierede boliger spiller for at sikre den lange -kør mangfoldighed i gentrificerende kvarterer."

LISC sponsorerede denne forskning efter dets indkaldelse i 2016 om naboskabsændringer, forskydning, og retfærdig udvikling, som viste behovet for, at politiske beslutningstagere og lokalsamfundsbaserede organisationer, der arbejder med fordrivelsesspørgsmål, har adgang til data for bedre at forstå langsigtede dynamikker i den regionale kontekst. Projektet, som blev undersøgt af ni forskellige samfundsorganisationer og uddannelsesinstitutioner i New York, udelukkende er afhængig af data fra U.S. Census (1990 og 2000 Decennial Census og American Community Survey (ACS) 2012-2016 5-årige estimater) for at gøre tilgangen let replikerbar i samfund i hele USA.