Kløften mellem rig, fattige kvarterer vokser i nogle byer

Ny forskning giver indsigt i, hvordan boligpriser og kvarterværdier er blevet polariseret i nogle byområder, hvor de rige bliver rigere og de fattige bliver fattigere.

Resultaterne af undersøgelsen, udført i Columbus, Ohio, tyder på, at nogle af de faktorer, man længe har troet at påvirke kvarterets værdier - såsom afstanden til centrum, nærliggende motorveje, eller attraktioner såsom byparker – betyder ikke længere meget for ændrede boligpriser i et område.

I stedet, det, der driver kvarterets værdier, er det unikke, lokale faciliteter og karakteristika for hvert område, såsom lokale virksomheder, skoler, kriminalitet og sociale netværk.

Og disse funktioner er selvforstærkende over tid, sagde Jinhyung Lee, hovedforfatter af undersøgelsen og kandidatstuderende i geografi ved Ohio State University.

"Over 15 år, vi ser skellet mellem rige og fattige kvarterer blive dybere og bredere i Columbus, " sagde Lee.

Resultaterne tyder på, at embedsmænd skal sørge for direkte investeringer i kvarterer med lav værdi for at bryde de selvforstærkende negative effekter, han sagde.

Studiet, ledet af forskere i Ohio State's Center for Urban and Regional Analysis (CURA), blev offentliggjort online for nylig i tidsskriftet Geografisk Analyse .

Forskere brugte en højopløselig boligtransaktionsdatabase leveret af firmaet CoreLogic, som gjorde det muligt for dem at analysere næsten 480, 000 boligsalg i Columbus-området mellem 2000 og 2015 for at se, hvordan boligværdierne har ændret sig i specifikke kvarterer.

Traditionelt højt værdsatte kvarterer, som omfatter forstæder (Upper Arlington, Grandview Heights, Bexley), blev endnu mere velstående i løbet af de 15 år. Lavt værdsatte kvarterer i byen (Linden, Franklinton) mistede værdi.

Undersøgelsen fangede virkningen af ​​den store recession på værdien af ​​huse i Columbus-området.

Boligpriserne faldt markant i alle dele af byen mellem 2008 og 2011, som de gjorde i hele USA. Men opsvinget skete ikke ligeligt i hele Columbus-området.

"Områder, der traditionelt havde høje boligpriser, genvandt meget af det recession-inducerede tab, mens andre områder ikke gjorde det, " sagde Lee.

"Denne ulige bedring gjorde de polariserede naboskabsværdier i Columbus endnu værre."

Samlet set, høje boligpriser blev samlet nær centrum af byen og i forstæder, sagde Lee.

"I modsætning, områderne mellem bymidten og forstæderne havde lave boligpriser, resulterer i et doughnutformet boligprislandskab, " han sagde.

Forskerne beregnede, hvor langt hvert kvarter var fra de store Columbus-faciliteter, herunder centrum, de nærmeste floder, Ohio State's campus, Columbus Zoo og den nærmeste byvedligeholdte park.

Analyse af dataene viste, at afstanden fra disse funktioner ikke formede mønstre af naboskabsværdi over tid, som nogle langvarige teorier antydede, at de kunne, sagde Lee.

"Dette tyder på, at årsagerne til, at kvarterer bliver mere polariserede, har mere at gøre med, hvad der foregår i hvert enkelt kvarter, " han sagde.

Resultaterne viste, at placeringen af ​​store motorveje i Columbus, især U.S. Interstate 71, formet polarisering. Mange af de rigere kvarterer er samlet vest for I-71, med de fattigere kvarterer mod øst.

"Dette er i overensstemmelse med arbejde udført af forskere i offentlig politik og byhistorie, der dokumenterer, at motorveje blev anlagt for målrettet at skære igennem fattigere, minoritetskvarterer og undgå mere velhavende, " sagde Lee.

"Det har tjent til yderligere at forstærke mønstre for økonomisk adskillelse."

Resultaterne tyder på, at kvarterer med lav værdi sandsynligvis ikke vil forbedre sig over tid alene, ifølge Lee.

"Vores forskning understreger behovet for direkte investeringer i kvarterer for at sætte gang i en udviklingsproces, " han sagde.

For eksempel, regeringer kan investere i arbejdsmarkedsuddannelsesprogrammer i kvarterer med lav værdi for at opveje de selvforstærkende negative effekter, der kan gøre disse kvarterer værre stillet over tid, han sagde.

Lee sagde, at han forventer, at lignende polariserende tendenser eksisterer i naboskabsværdier i byer over hele landet. Men de nøjagtige måder, de kommer dertil, kan variere afhængigt af faktorer som byernes størrelse og deres decentraliseringsniveau.