Livskvaliteten i lejligheder med høj tæthed varierer - her er 6 måder at forbedre den på

Vi bygger en masse lejligheder i Australien. Områder med høj tæthed er ved at blive udviklet på tværs af vores større byer. Men disse bygninger og kvarterer er ofte ikke designet og forvaltet på måder, der opfylder behovene hos beboere med lavere indkomst.

Vores forskning udgivet i dag identificerer fem centrale problemområder. Vi tilbyder også en bred vifte af løsninger, herunder seks skitseret i denne artikel. Nogle er nemme at anvende, og andre vil kræve mere indsats og finansiering.

Arbejde som sædvanlig, imidlertid, vil resultere i stigende sociale og økonomiske omkostninger. Dette skyldes, at andelen af ​​australiere, der bor i lejligheder, nu en ud af ti, fortsætter med at stige. I de seneste år, vi har bygget større lejlighedskomplekser og skabt flere tætte områder (bygninger på fire etager eller mere).

Lejligheder huser et bredt udsnit af befolkningen. Imidlertid, de er mere tilbøjelige end andre boligtyper til at huse folk med lavere indkomster, især i Sydney og Melbourne. Over 70 % af Australiens boliger med høj tæthed er i disse to byer.

Husstande med lavere indkomst har færre valgmuligheder med hensyn til deres livssituation. Det betyder, at de er særligt berørt, hvis deres bygning eller kvarter er dårligt designet eller forvaltet. Det er især vigtigt, derefter, for at vores planlægnings- og udviklingsprocesser tager højde for deres behov.

Så hvordan kan vi sikre os, at de lejligheder og kvarterer, vi bygger, opfylder behovene hos husholdninger med lavere indkomst (de nederste 40 % af indkomsterne)?

Hvad er problemområderne?

Vores forskning undersøger dette problem. Det omfattede casestudier på tværs af fire tætte kvarterer i Sydney og Melbourne.

Disse fire kvarterer huser beboere med lavere indkomst med varierende grad af succes. Vi fandt bemærkelsesværdige forskelle mellem resultaterne af byombygning, der var koordineret, og ombygning, der var ad hoc.

Beboere i Upper Strathfield i Sydney boede ved siden af ​​en tom udviklingsplads, uden gadeopgraderingerne eller parken, de havde fået at vide, skulle komme. Udviklingen var blevet forsinket, hvilket også forsinkede de nødvendige bidrag til at levere denne infrastruktur. En bedstemor, vi talte med, går forbi stedet med sine børnebørn for at fange et tog for at tage til en park i en anden forstad.

I samme kommunale område, Rhodos West har fantastiske lokale parker og et multifunktionelt samfundscenter. Det blev designet med fællesskabsinput og finansieret gennem forhandlede bidrag fra udviklere.

Disse kvarterer giver en markant anderledes livskvalitet, selv om indbyggere med lavere indkomst bor i begge områder, og begge er i samme lokale regeringsområde. Dette fremhæver, hvorfor forbedrede politiske reaktioner, anvendes konsekvent på tværs af byer, er nødvendige.

Vi identificerede fem hovedspændingspunkter i at levere bygninger og områder med høj tæthed, der opfylder behovene hos beboere med lavere indkomst. Disse var:

• konkurrerende incitamenter mellem udviklings- og driftsfaserne af en ny udvikling, herunder dårlige udviklingsbeslutninger, der påvirker bygningsdriften (såsom unødigt oppustning af vedligeholdelsesomkostninger)
• bekymringer over grænserne mellem private bygninger og det offentlige domæne, herunder uklare ansvarsfordelinger for vedligeholdelse mellem private og offentlige enheder, udfordringer forbundet med privatejede offentlige rum, og mangel på gadeliv, når butikker på gadeplan står tomme
• udfordringer med at tilpasse infrastrukturbehov og levering, såsom at sikre, at udviklerbidrag bruges effektivt til at finansiere den lokale infrastruktur, der faktisk er behov for
• spændinger mellem de lokale og statslige myndigheders roller
• vanskeligheder med at opfylde behovene hos både nuværende og fremtidige beboere. I vores Melbourne-casestudier i North og South Carlton, for eksempel, gentrificering skabte nye udfordringer, som at nogle beboere skal rejse uden for området for at få overkommelige dagligvarer.

Hvad er løsningerne?

Vores AHURI rapport, Forbedring af resultater for lejlighedsbeboere og kvarterer, foreslår prioriteringer for politik og praksis for at hjælpe med at løse disse spændinger og vejlede fremtidig tæthedsudvikling.

Implementering af disse anbefalinger vil kræve stærk koordinering af offentlige myndigheder i partnerskab med private udviklere. Det er en udfordring for planlægningsmyndighederne at sikre, at udviklingen er både offentligt gavnlig og privat rentabel.

Flere midler til offentlig infrastruktur er afgørende. Beboere med lavere indkomst er meget afhængige af tjenester og faciliteter som forsamlingshuse, biblioteker og parker.

At stole på udviklingsbidrag til at levere disse faciliteter kan være risikabelt. I nogle casestudier fandt vi, at udviklerbidrag finansierede parker og samfundscentre. I andre, standset udvikling efterlod beboere med dårlige lokale tjenester.

Nogle af vores forslag er forholdsvis nemme at anvende. Eksempler omfatter:

• give beboerne klar og detaljeret information om deres rettigheder og pligter
• fokusere mere på familiers og børns behov i designprocessen
• bedre koordinering af nabotjenester.

Andre forslag vil kræve en betydelig indsats og finansiering fra både regering og industri. Eksempler omfatter:

• bygge mere overkommelige og sociale boliger
• ansættelse af dedikerede stedforvaltere til at overvåge ombygninger i nabolaget
• redesign af, hvordan lokal infrastruktur finansieres.

Vi er nødt til at prioritere disse ændringer for at sikre, at vores tætte kvarterer opfylder behovene hos alle beboere, ikke kun de velhavende. Hvis vi ikke gør det, der vil være sociale og økonomiske omkostninger.

Lejlighederne vokser hurtigt, hvilket betyder, at flere mennesker vil opleve fordele og ulemper ved at leve med høj tæthed i de kommende år. Undladelse af at tage højde for dette skift, og for at reducere ulighederne, som indbyggere med lavere indkomst står over for, risikerer at underminere vores byers velstand og sociale sammenhængskraft.

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs den originale artikel.