Byform og boligkrisen:Kan gader og bygninger gøre et kvarter mere overkommeligt?

Fra 2007 bor de fleste mennesker i byer. Selvom dette er en relativt ny tendens, indeholder mange af vores bebyggelser gade-, blok- og bygningsmønstre, der har udviklet sig gennem århundreder. Disse mønstre - som tilsammen udgør det, vi kalder "byform" - er langt fra en neutral baggrund:de påvirker, hvem der bor hvor, hvilke virksomheder der finder fodfæste på hvilke steder, og hvad der gør nogle områder mere forskellige end andre.

"Bottom-up" og "top-down" er udtryk, som ofte bruges til at fastgøre de to ender af det store udvalg af byformer. Bottom-up refererer til kvarterer, der udvikler sig naturligt og gradvist uden en streng masterplan, der styrer deres udvikling. Top-down henviser på den anden side til byform, der er designet af enkeltstående forfattere, med meget strammere kontrol over og idealer omkring, hvordan den skal udvikle sig over tid.

Hvis vi ser på kvarterer nedefra og op fra et fugleperspektiv, har vi en tendens til at se en række forskellige blokstørrelser, gadebredder og offentlige rum og ofte labyrintlignende gademønstre. Top-down områder, til sammenligning, har en tendens til at være mindre varierede, med klare beviser på deres forfatteres vision og værdier vedrørende bygeometri og det offentlige rums natur – gittersystemer og fejende boulevarder er i overflod. Mange byer har bottom-up og top-down kvarterer, der eksisterer side om side, arv fra forskellige politiske og socioøkonomiske epoker.

Byer afspejler også værdierne tid, sted og historie. I dag er der omfattende diskussioner om bottom-up-udvikling, og hvordan den fremmer fællesskaber og naboskabsidentitet, mens de varige aftryk af top-down-regimer stadig er tydeligt synlige i moderne byer rundt om i verden.

I århundreder har arkitekter, planlæggere og filosoffer foreslået, at bottom-up-områder i byer har en tendens til at være mere inkluderende end top-down, og understøtter en bredere vifte af økonomiske klasser. Det har imidlertid vist sig at være udfordrende at bevise en sådan teori.

Hvordan den byggede verden former demografien:to teoretiske tilgange

Forbindelsen mellem byform, klasse og økonomisk mangfoldighed følger to tankegange.

Den første er en forlængelse af økologien. I naturlige levesteder, der har udviklet sig langsomt over tid - gennem bottom-up-processer - har vi en tendens til at observere en bred vifte af arter. Men i planlagte habitater - bygget meget hurtigere på en top-down måde - er denne form for rigdom ofte markant fraværende. Langsom vækst har en tendens til at producere mere forviklinger og mangfoldighed, og denne idé udvides ofte til teorier om byform.

Den anden tankegang er økonomisk. Overvej mangfoldigheden af ​​offentlige rum i bottom-up distrikter – gader, gyder, pladser, parker, gårdhaver og så videre. Denne mangfoldighed af offentlige rum skaber forskellige kvaliteter af lys og luft, samt en lang række gunstige og mindre gunstige forhold.

Et mere varieret ejendomsmarked skulle i teorien fremstå som et biprodukt af denne mangfoldighed:en mørk, dårligt ventileret lejlighed er billigere end en lys, luftig; en bolig med udsigt over et hyggeligt torv er mere salgbart end en bolig ved siden af ​​en smal gyde. Disse varierede rum kan være vært for en varieret befolkning – en række forskellige aldre, husstandsstørrelser og indkomstniveauer, alle levende fra kind til kæbe ved siden af ​​hinanden.

I et top-down kvarter er en sådan variation ofte fraværende, da bygninger, gader og offentlige rum har tendens til at være mere ensartede. Denne homogenitet burde i teorien begrænse befolkningsdiversiteten.

Eksempler fra den virkelige verden:Madrid og Barcelona

I slutningen af ​​2021 foretog vi forskning i forholdet mellem byform og boliger. Vi kiggede på to distrikter i Barcelona og to i Madrid, med en bottom-up og en top-down i hver by, der søger ind på områder med lignende gennemsnitlige ejendomsværdier. De undersøgte kvarterer var Bellas Vistas og Palos de la Frontera i Madrid og Vila de Gracia og Nova Esquerra de l'Eixample i Barcelona.

Mærkeligt nok har vores forskning både bekræftet og undergravet den formodede teoretiske forbindelse mellem byform og boligmasse, og den formodede overherredømme af bottom-up over top-down områderne for at fremme økonomisk mangfoldighed.

Vores vigtigste konstatering var, at de bottom-up-kvarterer, vi så på, samlet set havde flere små lejligheder. Årsagen er enkel:de havde flere småskala bygninger, bygget på småskala grunde. Når det først er opdelt i lejligheder, producerer dette små lejligheder - boliger i bottom-up områderne var 10% til 23,1% mindre end deres top-down modstykker. Dette gjorde også deres ejendomsmarkeder for små boliger mere konkurrencedygtige og derfor mere overkommelige.

Vores undersøgelse viste imidlertid, at der ikke er noget iboende magisk ved bottom-up-områder. Deres mere indviklede boligmasse har meget lidt at gøre med indretningen af ​​gader og blokke, og meget at gøre med hvordan at jorden er bygget på.

Grundstørrelsen ser ud til at være den afgørende faktor:distrikterne med et større antal små bygninger bygget på små grunde understøttede en tættere og mere overkommelig boligmasse, uanset om de var top-down eller bottom-up.

Ældre bottom-up arealer synes naturligt at egne sig til at have flere småskala grunde. Dette skyldes sandsynligvis den gradvise udvikling af disse områder og de komplekse jordejerskabsmønstre, der udviklede sig som et resultat. Der er dog ingen grund til, at et top-down område ikke kan designes til at kopiere disse karakteristika.

Konsekvenser for boligkrisen

Regeringer, der søger at tøjle boligmarkederne, kan tage skridt til at fremme udvikling i mindre skala. En ret sløv, men potentielt frugtbar, metode er at begrænse ejerskab af byjord af en enkelt person eller virksomhed eller at begrænse fodaftrykket og størrelsen af ​​ikke-offentlige bygninger, der kan bygges i en by.

Selvom det gælder for landbrugsjord, er begrænsningen af ​​privat ejerskab til 50 acres pr. person i Sri Lanka et nyttigt casestudie her.

Selv i lande som USA, hvor ejendomsrettigheder udøves som indvendinger mod sådanne argumenter, er der en langvarig debat om den grundlæggende nødvendighed af jordejerskabsbegrænsninger for at opretholde et fungerende kapitalistisk system.

Mens boligkriser raser over hele verden, er mange byer i voldsom jagt på en mere overkommelig, mere varieret og mere inkluderende boligmasse. Det er mere og mere tydeligt, at bypolitikker, der sigter på at opnå dette udelukkende ved at adressere ejendomsudvikling, ikke lever op til deres mål på globalt plan.

Hvad vores forskning viser, er, at dybere, mere strukturelle tilgange kan være værd at overveje – tilgange, der ikke kun adresserer byens fysiske form, men også de ejerskabsmønstre, der understøtter den. At nærme sig urban jordejerskab og arkitektur i mindre skala kan rumme potentiale, som endnu ikke er udnyttet fuldt ud.

Leveret af The Conversation

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs den originale artikel.