Aspirerende byplanlæggere søger at afbøde gentrificering i Pacoima

For Silvia González at studere til en doktorgrad i byplanlægning ved UCLA handler om mere end at lære, hvordan byer og samfund kan designes bedre. Det handler om at fremme økonomisk og miljømæssig retfærdighed og boliglighed, årsager, hun er personligt forbundet med.

González og hendes familie voksede op 20 miles nord for UCLA i arbejderklassesamfundene Pacoima og San Fernando, tilbringer flere år i en garage omdannet til et beboelsesrum uden tilladelser på en ejendom ejet af hendes moster. Hendes familie flyttede til sidst ud, og "senere blev det revet ned, efter at inspektørerne fandt ud af det."

Det resultat er "præcis hvad vi ikke ønsker skal ske" i Pacoima, sagde González. "Hvis det er billige boliger, hvordan holder vi det så?"

Spol frem til det seneste akademiske år, da González fungerede som færdiguddannet instruktør for et omfattende forskningsprojekt, hvor 16 kandidater til mastergrad i byplanlægning ved UCLA Luskin School of Public Affairs brugte næsten seks måneder på at studere måder, hvorpå man kunne sikre sig, at en verserende større ombygningsindsats i samfundet ikke fører til fordrivelse af de mennesker, der allerede bor der.

Forskningen og den endelige rapport blev produceret for en nonprofitorganisation kendt som Pacoima Beautiful, andre samfundspartnere og offentlige myndigheder. Forskningsindsatsen var et biprodukt på 23 millioner dollars modtaget af Pacoima som en del af en statsdækkende bevillingsproces, der yder finansiering til udviklings- og infrastrukturprojekter for at opnå betydelige miljømæssige, sundhedsmæssige og økonomiske fordele i statens dårligst stillede samfund.

"Jeg synes, vores projekt skaber et virkelig fantastisk udgangspunkt for yderligere forskning, og det gav konkrete anbefalinger til organisationerne at tænke over, " sagde Jessica Bremner, en ph.d.-studerende i byplanlægning, der også fungerede som undervisningsassistent for den klasse, der foretog forskningen. Professor Vinit Mukhija, formand for byplanlægning, var kursusinstruktør.

Pacoima er et af mange steder i det sydlige Californien, hvor mange borgere med lavere indkomst skraber forbi midt i en krise med boligoverkommelighed ved at tage bolig i ombyggede garager og andre udhuse, eller i dele af boliger, der er tilføjet eller ombygget som pladser, der skal lejes. En undergruppe af UCLA Luskin-klassen brugte luftbilleder og gik på gaderne i Pacoima for at katalogisere tilstedeværelsen af ​​disse typer opholdsrum, som er kendt som tilbehørsboliger, eller ADU'er.

I det geografiske område, de studerede, holdet fandt ud af, at næsten halvdelen af ​​alle ejendomme omfattede en sekundær bolig - ofte uden de tilladelser og inspektørgodkendelser, der kunne betragtes som lovlige. Ifølge projektrapporten omkring tre fjerdedele af lejerne betaler mindre end $1, 000 om måneden i husleje. Næsten halvdelen bor i en ADU på en ejendom, hvor hovedenheden er beboet af en pårørende.

Den 28. maj holdet tog til Pacoima Rådhus for at præsentere sine resultater, som også beskriver den personlige indvirkning af boligustabilitet på Pacoimas beboere. I deres sammenfattende rapport, forskerne skrev, at deres forskningsspørgsmål havde antaget, at de enkelte boligers tilstand ville være det afgørende kendetegn for lejeroplevelsen.

"Vi tog fejl, " skrev de. "Lejere står over for en række gode og dårlige forhold, men den vigtigste faktor, der påvirkede deres livskvalitet, var forholdet mellem udlejer og lejer."

González sagde, at Pacoima Beautiful og dets partnerorganisationer er forpligtet til at finde løsninger til at løse mulig gentrificering og boligfordrivelse, før det sker i Pacoima. Som bevillingsmodtagere, organisationerne er forpligtet til at udarbejde og implementere en plan for undgåelse af fordrivelse. González arbejder også for UCLA's Center for Neighborhood Knowledge, som havde bistået Pacoima med tilskudsansøgningen og nu går i spidsen for udviklingen af ​​den plan. Pacoima Beautiful er ansvarlig for at administrere det.

"Jeg elsker virkelig den måde, det opstod på, " sagde González. "Beslutningen om at tage fat på fordrivelse, før det sker, kom fra samfundet. Samfundet er interesseret i at udnytte de boligmuligheder, der allerede er, og bygge videre på det.«

Forskningsindsatsen omfattede en-til-en interviews, fokusgrupper og observationer på stedet, med frivillige fra det nye UCLA Luskin undergraduate public affairs-program, der hjælper med nogle opgaver.

Nogle af resultaterne var overraskende.

"Jeg tror, ​​at alle har disse antagelser omkring tilbehørsboliger ... at de kun er til kort sigt eller til midlertidige boliger, som vi fandt faktisk ikke var sandt, " sagde Bremner. Størstedelen af ​​beboerne, der bor i ADU'er i Pacoima, gør det i mange år, undersøgelsen fandt.

Da de så på, hvordan pladsen bruges, Bremner sagde, at forskere forventede, at de fælles fællesrum, der er fælles for ADU'er, ville fremme bindingen mellem beboerne, men det var ikke tilfældet. For eksempel, en ung fra en familie på fem rapporterede, at han sov på en sofa i stuen i en bolig og sjældent interagerede med de 10 personer i andre familier, der bor i to andre ADU'er på ejendommen.

Denne interviewperson var blandt en række gymnasieunge, der talte med forskerne, og disse undersøgelsesdeltagere gav detaljerede beskrivelser af deres boligforhold.

"Jeg tror, ​​at de unges historier var meget virkningsfulde, " sagde González, som bemærkede, at de fleste klare byrden af ​​skolearbejde og presset fra teenagelivet, mens de lever i stressende, overfyldte forhold.

Byplanlægningsteamet analyserede også ejendomsejeres vilje til at sælge eller lease alle, eller del, af deres jord med det formål at skabe fællesskabsjordfonde, som erhverver og besidder jord med henblik på at fremme billige boliger ved at fjerne ejendomme fra det spekulative ejendomsmarked.

Da byplanlæggere er bekymrede for boliglighed, UCLA-teamet havde en tendens til at betragte ideen om fællesskabsfonde som en god tilgang. Men, González sagde, husejerne var "bekymrede over at være en del af en fællesskabsfond på den måde, vi præsenterede det på, som var en fællesskabsfond, der ejer ekstra boligenheder."

Ejendomsejere var ikke interesserede i idéen, hvis det betød, at husejeren ville være ansvarlig for at håndtere lejerne.

"Men hvis der er en organisation, der vil tage sig af lejerne - som vil være ansvarlige for dem - så ønskede [ejendomsejere] at deltage, " sagde González.

Det omfattende projekt var kun et skridt i en lang proces for Pacoima, men både Bremner og González mener, at resultaterne vil vise sig værdifulde.

"Fra Pacoima Beautifuls perspektiv, Jeg tror, ​​det ændrede deres tilgang til organisering, " sagde González. "De er en miljøretfærdig organisation. Og ser nu hvor vigtig boligen er for deres samfund, Jeg tror, ​​det vil ændre den måde, de griber projektet an på. Og det kommer til at ændre den måde, de laver fremtidige projekter på."