Undersøgelse giver nyt perspektiv på boligkrakket i 2008

Det er 15 år siden, at boligboblen i 2008 brast og sendte den amerikanske økonomi i stilstand, men eksperter og akademikere forsøger stadig at få et fuldstændigt billede af, hvad der forårsagede boligkrakket.

Med boligpriserne på nye rekordhøje niveauer afkræfter forskere ved University of Georgia stadig almindelige misforståelser om højkonjunkturen i 2008.

James Conklin, en lektor i fast ejendom ved UGAs Terry College of Business, ønskede at teste en almindelig opfattelse af krisen – at udbredelsen af ​​subprime-lån førte til uberettigede og uholdbare boligværdier. Subprime-lån er lån givet til låntagere, som kan have svært ved at betale tilbage på grund af lave kreditscore og lave indkomster.

"Jeg tror, ​​at mange mennesker har det scenarie i hovedet, at der var denne store pulje af mennesker med lave kreditscore, som ikke kunne købe før dette tidspunkt," sagde Conklin. "Så var der en tilgang af let kredit, og det gjorde det muligt for disse mennesker at presse priserne op til uholdbare niveauer. Det ser ikke ud til at være tilfældet."

Conklin og hans medforfattere, Federal Reserve Bank-økonomerne W. Scott Frame, Kristopher Gerardi og Haoyang Liu offentliggjorde deres resultater i "Skurke eller syndebukke? Subprime-låntagernes rolle i at drive den amerikanske boligboom." Avisen udkom i juli 2022-udgaven af ​​Journal of Financial Intermediation .

"Vores opfattelse er, at folk med den lave kreditscore ikke ser ud til at drive boligboomet," sagde Conklin. "Der er ingen tvivl om, at folk med lavere kreditscore misligholdt mere, men de drev ikke priserne op."

Conklins team kiggede amt for amt på procentdelen af ​​lån udstedt til låntagere med kreditscore under 660 i hele USA mellem 2000 og 2006.

"Vi kiggede på de områder, hvor huspriserne voksede, og de områder, hvor antallet af subprime-lån voksede," sagde Conklin. "De er slet ikke de samme steder. Hvis subprime-udlån var drivkraften bag boligboomet, ja, så skulle man tro, at hvor boligpriserne steg, ville man have set den største vækst i subprime-udlån, og det er bare ikke det. vi fandt."

Subprime-låntagere var mere tilbøjelige til at optage lån for at købe entry-level eller moderat prissatte huse på det overophedede marked, sagde han.

"Og de steder, hvor vi så priserne stige hurtigt, det er der, vi så, at prime låntagere var en større del af markedet," sagde Conklin. "[Velkvalificerede] låntagere var sandsynligvis i stand til at byde højere end folk, vi ville betragte som marginale låntagere.

"De marginale købere blev prissat ud af markedet; de fik ikke en chance for at hjælpe huspriserne med at sprænge i vejret, fordi låntagere med bedre kreditscore og bedre indkomster kunne byde de højeste priser."

Hvad forårsagede boligkrakket?

Mange faktorer førte til boligkrakket i 2008, sagde Conklin. Eksotiske lån, der krævede lidt dokumentation eller havde variabel rente, hjalp folk med at købe boliger, som de ikke havde råd til. Boligejere, der havde subprime-lån, misligholdte deres lån. Hurtigt stigende boligpriser gav næring til "køb nu eller gå glip af"-mentalitet blandt familier og investorer.

Det var ikke kun én ting, men det er vigtigt at vide, hvordan hver faktor brød ind i krisen, så bolig- og udlånspolitikken kan udformes nøjagtigt for at forhindre endnu et sammenbrud, sagde Conklin.

Skærpede udlånsstandarder har forhindret boligkøbere i at blive alt for gearede og mindsket risikoen for, at de vil finde sig selv med et undervandslån, selvom priserne udligner eller skrumper en smule fra nutidens historiske højder. Det er en fantastisk ting.

Men den almindelige antagelse om, at subprime-låntagere hjalp med at sætte skub i boligboblen, har også ført til, at statslåneforsikringsselskaber som Freddy Mac krævede meget højere kreditscore ud over større udbetalinger og bevis for indkomst. Det har haft den bivirkning, at nogle potentielle boligkøbere er blevet fjernet fra markedet.

"En af de ting, folk tog væk fra krisen, er, at vi skal være forsigtige med at give lån til folk med lav kreditscore," sagde Conklin. "Hvis [udlånsretningslinjer] er baseret på forkerte oplysninger eller antagelser, kan der være mange mennesker, der ville være gode låntagere, som ikke vil være i stand til at få kredit, og de vil ikke være i stand til at købe boliger.

"Vi tænker ofte på boligejerskab som en vej til rigdom, og hvis folk holdes ude af dette marked, som det ikke burde være, handicapper vi disse mennesker med hensyn til at skabe velstand." + Udforsk yderligere

Overdreven risikabel kredit, der er stærkt forbundet med sidste årtis boligkrise, siger undersøgelse