Holdningerne til middeltæthed er under forandring i Sydney og Melbourne

Australien er i stigende grad knyttet til en hurtigt voksende global befolkning. Befolkningen i Sydney og Melbourne forventes begge at overstige 8,5 millioner i 2061. Hvordan vil Australiens byer se ud så? Vil de stadig være blandt verdens byer med lavest tæthed?

Sådanne vidtstrakte byer resulterer i økonomisk (produktivitet), sociale (rumlige ulemper) og miljømæssige svagheder (herunder et meget stort økologisk fodaftryk). Kan vores byer forvandle sig til at blive mere konkurrencedygtige, bæredygtig, beboelig, robust og rummelig?

Australske regeringer på alle niveauer stræber efter disse mål, men de kræver flere overgange. Udsigterne til succes afhænger af den transformative kapacitet hos fire grupper af interessenter:statsregering, lokal regering, ejendomsudviklingsbranchen, og beboere i kommunen.

Vores nyligt publicerede forskning har fundet ud af, at en sådan kapacitet mangler, så transformation i den nødvendige skala er fortsat en stor udfordring. Vores forskning omfattede en undersøgelse i Sydney og Melbourne af forstadsbeboernes holdninger til boliger med middel tæthed og ændring i kvarteret – i det væsentlige "sound out" samfundets evne til forandring. Denne artikel undersøger nogle af resultaterne.

Så hvorfor betyder fællesskabets holdninger i forstæderne noget? Nøgleændringen involverer formen og strukturen i australske byer:fra en forstadsby med lav tæthed til en mere kompakt form, der er karakteristisk for Europa. Dette kræver regenerativ ombygning:omdirigering af befolknings- og ejendomsinvesteringer indad til ombygning af brownfields og greyfields, snarere end udad til udvikling af greenfields, og øge udbuddet af boliger med middel tæthed – den "manglende midte".

I modsætning til greenfields og brownfields, imidlertid, gråmarker er besat. Mere intensiv byfyldning repræsenterer en udfordring for beboere i etablerede forstæder til at dele deres højere faciliteter, rum med lav tæthed. Og folkevalgte kommunalbestyrelsesmedlemmer har en tendens til at tilpasse sig deres beboeres modstand mod "overudvikling" og ændringer i "kvarterkarakter".

Ændrer holdninger sig?

I september 2016 Center for Byomdannelser undersøgte 2, 000 husstande i Sydney og Melbourne i etablerede forstæder i mellemringen.

Spurgte "Hvilken type bolig vil du gerne bo i?", næsten 60 % af beboerne i begge byer gik ind for et parcelhus og en gård. Dette er et fald fra 90 % i begyndelsen af ​​1990'erne. Så, i løbet af en generation, holdninger har ændret sig væsentligt i retning af at omfavne højere tæthed.

Imidlertid, botilbud rækker ud over boligen. De inkluderer kvarteret og bredere forstadskontekst. Vores undersøgelse udforskede tre karakteristiske livsmiljøer:

1. en separat bolig med have i en forstad med dårlig offentlig transport
2. en middeltæt bolig uden have, men tæt på offentlig transport
3. en højhuslejlighed i CBD eller omkringliggende områder.

Svar afslørede, at når beliggenhed blev kombineret med boligtype, dette øgede markant præferencen for mellemtæt boliger, når de er placeret i etablerede forstæder med god offentlig transport og adgang til job og service. I både Sydney og Melbourne, 46 % gik ind for dette. Det var den samme andel, som foretrak en separat bolig og have i en bilafhængig forstad. Kun 8 % valgte lejligheder.

Spørgsmålet er, om disse præferenceforskydninger afspejler sig i beboernes holdning til tættere boliger i deres egne kvarterer.

Undersøgelsen viste, at 71 % af de adspurgte var "bevidste om ændringer i kvarteret i deres lokalitet". Dette tal var identisk for lejere og ejendomsejere.

Færre end 10 % af indbyggerne i begge byer mener, at en sådan ændring er en god ting, men næsten 40 % forstår, at det skal ske. Lidt over 10 % er neutrale. Præference for mindre eller ingen ændring ligger omkring 45%.

Dette tyder på, at evnen til at acceptere forandringer vokser, men det er modvilligt og ikke stærkt godkendt.

Undersøgelsens sidste fase undersøgte, i hvilket omfang ejendomsejere, der overvejede at flytte, var klar over, eller åben for, muligheder for at sælge som et konsortium af naboer. Selvom det ikke er almindeligt, Der rapporteres eksempler med værdistigninger som følge af partikonsolidering på mellem 10 % og 100 %.

En fjerdedel af de adspurgte i Sydney var åbne for at konsolidere ejendom til salg med naboer. Dette tal var endnu højere (39%) for investeringsejendomme.

Hvad skal der gøres?

Konsolideret varesalg er ikke en del af forretningsmodellen for de fleste ejendomsmæglere, lokal regering, eller ejendomsudviklere.

Det er et område, hvor ejendomsudviklingsindustrien mangler kapacitet og stadig ikke reagerer på udfordringen med middeltæthed i byer. Og delstatsregeringer er tilbageholdende med at udvide mellemhøje mellemtæthedszoner i storbyerne ud over udpegede aktivitetscentre og transportkorridorer.

Udbuddet af veldesignede middeltæt boliger skal øges kraftigt i de velbeliggende, etableret, lav densitet, mellemringsforstæder. Og det skal ske i en ombygningsskala ud over det, der går ud på at slå ned og genopbygge. Dette vil muliggøre mere innovative, bæredygtig og æstetisk attraktiv udvikling.

Infill-mål for nye boliger i Australiens største byer spænder fra 65 % (Brisbane) til 85 % (Adelaide), med Melbourne og Sydney imellem. Men disse mål bliver ikke nået (ikke engang Perths 47%). Greenfield-udvikling er stadig den vigtigste demografiske absorber.

Den victorianske regerings seneste metrostrategi introducerede en ny politisk retning for at "give støtte og vejledning til gråmarksområder for at levere flere boligvalg og mangfoldighed". Det ændrer ikke på, at mange beboere i disse områder forbliver modstandsdygtige over for forandringer.

Statslige og lokale myndigheder er nødt til at indføre nye lovpligtige planlægningsinstrumenter og retningslinjer for at muliggøre ombygning af gråfelter. Disse er fokus for forskning i tre Commonwealth Co-operative Research Centres (se her, her og her).

I et byplanlægningssystem, der forbliver stærkt top-down, lokale myndigheder fungerer som den vigtigste grænseflade med lokalsamfund og ejendomsudviklere på grund af sin rolle i planlægningsgodkendelser. Dette afspejles ofte i lokale myndigheders spil med delstatsregeringens boligzoneordninger for at sikre, at boliger er "låst inde" i minimale forandringszoner. Dette indikerer effektivt, at mere intensiv infill-belægning bør ske "et andet sted" (NIMBY-syndromet).

David Chandler, en førende figur i Australiens bygge- og anlægsindustri, opsummerer udfordringerne:

"Den nødvendige kapacitet til at designe og bygge små mellemstore boligprojekter på tre til ti boliger i op til tre etager oven på parkeringspladser under niveau er endnu ikke udviklet. Hvis mellemtæthedsboliger af den her beskrevne type skal udgøre en tredjedel af boliglandskabet, en ny marketingplatform og leveringsmodel vil være påkrævet.

Hvis regeringer seriøst er indstillet på at høste potentialet i gråmarksområder og bymidten, de bliver ikke kun nødt til at tage samfundet med til støtte for disse mere beskedne fortætningsinitiativer, de bliver nødt til at være proaktive for at sikre, at boligbranchen har evnerne til at levere dem."

Denne artikel blev oprindeligt publiceret på The Conversation. Læs den originale artikel.