Et regeringsprogram, der reducerer misligholdelse af realkreditlån

Husholdninger med lavere indkomst, der modtog realkreditlån gennem statslige overkommelige realkreditprogrammer, var mindre tilbøjelige til at misligholde eller udelukke end tilsvarende husholdninger, der modtog konventionel finansiering, en national undersøgelse fundet.

Forskere undersøgte resultaterne af programmer for boligejerskab administreret af Housing Finance Agencies (HFA'er), som er statscharterede agenturer, der opererer i alle 50 stater, der arbejder for at skaffe billige boliger til husstande med lav og moderat indkomst.

Undersøgelsen af ​​140, 000 husstande viste, at HFA-låntagere havde en 29 procent lavere risiko for misligholdelse og en 32 procent lavere risiko for afskærmning end tilsvarende husholdninger, de blev matchet med, der ikke modtog lån gennem HFA'er. Inden for de første to år efter lukningen af ​​hjemmet, dette udmønter sig i en reduktion på godt 2 procentpoint i misligholdelsesraten på 8 procent.

Overraskende nok, det var ikke selve lånets struktur – såsom de lavere renter, der blev tilbudt HFA-kunder – der var hoveddrivkraften bag deres bedre ydeevne, sagde Stephanie Moulton, hovedforfatter af undersøgelsen og lektor ved Ohio State University's Glenn College of Public Affairs.

Det havde at gøre med de understøttende tjenester, HFA'er leverede til kunder, herunder direkte låneservice og boligkøberuddannelse og rådgivning.

"Der har været meget snak om, at hvor du får dit lån er ligegyldigt - du skal bare få et godt lån, " sagde Moulton.

"Men i det mindste med disse låntagere med lavere indkomst, det ser ud til at være lige meget, hvor de får deres lån."

Moulton udførte undersøgelsen med Eric Hembre fra University of Illinois-Chicago og Matthew Record fra San Jose State University. Deres resultater blev offentliggjort online for nylig i Journal of Policy Analysis and Management .

Forskerne brugte data fra Fannie Mae, den statssponserede realkreditfinansierer, på 30 år, fastforrentede realkreditlån til enfamiliehuse fra hele landet, der er opstået mellem 2005 og 2014.

Forskerne matchede 70, 000 husstande, der modtog HFA-pantebreve med tilsvarende husstande i samme geografiske område med sammenlignelig indkomst, kredit, og andre karakteristika, men som fik deres realkreditlån gennem det private marked.

"På trods af deres rapporterede overlegne præstation, der havde ikke været nogen grundige undersøgelser, der sammenlignede HFA-lån med lån fra lignende låntagere, " sagde Moulton. "Det var det, vi prøvede at gøre her."

Det faktum, at HFA-låntagere havde lavere misligholdelses- og afskærmningsprocenter, tyder på store konsekvenser for lokale økonomier, fandt forskerne.

Ved at anvende resultaterne af undersøgelsen på de 800, 000 HFA-lån opstået mellem 2005 og 2014 tyder på, at der ville have været 53, 000 flere standardindstillinger og 33, 000 flere tvangsauktioner, hvis disse lån var opstået gennem private långivere.

Det svarer til op til $232 millioner i sparede lokale omkostninger, sagde Moulton.

"Det er en væsentlig fordel for lokalsamfund, der er hårdt ramt af boligkrisen i løbet af vores undersøgelse, " hun sagde.

Forskerne identificerede to måder, som HFA'er hjalp forbrugerne på. Den ene var de strukturelle karakteristika ved selve lånene, herunder lavere renter. Men det svarer kun til en reduktion på 5,5 procent i misligholdelse af realkreditlån. Specifikke former for bistand til udbetalinger og lån, der stammer fra banker i stedet for tredjepartsudstedere, hjalp også HFA-låntagere.

Den anden type påvirkning kom fra HFA'ers serviceleveringspraksis, sagde Moulton. Hver stats HFA servicerer sine lån forskelligt, så forskerne var i stand til at undersøge ændringer i praksis over tid og mellem HFA'er for at se, hvilke der var mest succesrige.

Nogle stater kræver uddannelse og rådgivning af boligkøbere, som hjalp HFA-låntagere. "Nogle stater matcher dig med en rådgiver, som du kan kontakte selv efter købet, hvis du løber ind i problemer. Det hjælper meget, " hun sagde.

I nogle af de statslige HFA'er, der blev interviewet til undersøgelsen, for eksempel, rådgivere kontakter låntagere, så snart de går glip af en betaling for at se, hvad der sker, sagde Moulton. I modsætning, de fleste private servicevirksomheder venter, indtil realkredithaverne er 60 dage bagud, på hvilket tidspunkt det kan være sværere at hjælpe boligejerne.

"De HFA'er, der indbygger disse kommunikationskanaler, betyder, at når noget går galt, der er mere sandsynlighed for hurtig handling, der kan forhindre låntagere i at gå i spiral til afskærmning, " sagde Moulton.

Disse resultater tyder på, at regeringen kan have en betydelig indflydelse på at hjælpe husholdninger med lav og moderat indkomst til at få råd til og beholde deres eget hjem, hun sagde.

"Disse HFA'er udnytter stadig det private marked til at skaffe lånene. Men de har en vigtig rolle i at levere tjenester, der sikrer, at disse husholdninger med lavere indkomst har den hjælp, de har brug for for at få succes."