Boost i sikkerhed, ikke føler sig rigere, får forbrugerne til at låne, når boligpriserne stiger

Når huspriserne stiger, husstande har en tendens til at låne og bruge mere. Men økonomer har haft problemer med at identificere præcis, hvad der forårsager dette forhold. Er det sådan, at når et hus bliver mere værd, låntagere er i stand til at tilbyde mere sikkerhed for at sikre et lån? Eller er det, at når et hus er mere værd, låntagere føler sig rigere, så er de mere villige til at låne og bruge?

En undersøgelse af Princeton University professor Henrik Kleven og kolleger, udgivet som et arbejdspapir på National Bureau for Economic Research's websted, forsøger at drille dette ud. Deres centrale fund er, at hovedmekanismen, der får husholdninger til at låne og bruge, er sikkerhedseffekten - når værdien af ​​boliger stiger, folk har mere sikkerhed at bruge til lån, hvilket igen giver dem adgang til lavere renter. Det får dem til at øge deres lån og udgifter. I modsætning, velstandseffekten ville sige, at et spring i låntagning ledsager en stigning i boligpriserne, fordi påskønnelsen af ​​deres ejendomme får folk til at føle sig rigere og dermed mere tilbøjelige til at bruge, i dette tilfælde ved at udbetale egenkapital i deres hjem.

Fordi undersøgelsesperioden oplevede store svingninger i boligpriserne, forskerne var i stand til at se, hvordan boligpriserne påvirkede refinansierernes beslutninger om at udtrække egenkapital fra deres hjem gennem låntagning. Som de forventede, de så en stærk sammenhæng mellem boligpriser og yderligere låntagning mod egenkapital - dog ikke helt så stærk som i USA. Dernæst vendte de sig til spørgsmålet om, hvorvidt sikkerhedseffekten eller formueeffekten lå bag dette mønster.

Kleven og hans medforfattere kunne finde et naturligt eksperiment på Det Forenede Kongeriges marked for refinansiering af realkreditlån fra 2005 til 2015, en periode, der omfattede den store recession og den opsving, der fulgte. I særdeleshed, Kleven sagde, de fleste britiske realkreditlån har en relativt lav rente i kort tid, typisk to til fem år, efterfulgt af en meget højere nulstillingshastighed. Kontraktstrukturen skaber et stærkt incitament til at refinansiere, efter at renten hopper, da der er en stor straf for refinansiering, før det sker. Folks beslutninger om tidspunktet for refinansiering fastsættes derfor af en kontrakt, der er underskrevet to til fem år tidligere, frem for de aktuelle omstændigheder. Dermed, ingen uobserveret tredje faktor påvirkede husejernes valg af, hvornår de skulle refinansiere, hvilket betyder, at grupper af mennesker, der refinansierede på forskellige stadier af recessionen og genoprettelsesprocessen, kunne antages at være stort set ens på alle andre måder.

"Alt andet lige, "Sagde Kleven, "formueeffekten bør være større for ældre husejere, der har korte horisonter og derfor er i stand til at tjene penge på deres boligformue, og sikkerhedseffekten bør være større for flere gearede boligejere. "Det skyldes, at flere gearede boligejere - dem, der skylder mere og har mindre egenkapital i deres hjem - drager størst fordel af et løft i sikkerhed, når huspriserne stiger.

Men ældre husejere har også en tendens til at være mindre gearet, og omvendt, gør det svært at adskille den ene effekt fra den anden. For at løse det problem, forskerne analyserede fire egenskaber:i hvilken grad et hjem blev udnyttet (belåningsgrad), og husejernes alder indkomst, og vækst i indkomst. Af de fire, kun belåningsgraden havde et stærkt positivt forhold til, om refinansierere indfriede egenkapital, tyder på, at sikkerhedseffekten frem for rigdomseffekten drev deres låntagning. Med andre ord, at kunne sikre et lån med lave renter var et meget kraftigere incitament til at låne end blot at føle sig rigere, fordi ens hus pludselig er mere værd. Forskernes stærke forhold mellem sikkerhed og lån, Kleven sagde, "har vigtige konsekvenser for forståelsen af ​​husholdningens adfærd" og for konstruktionen af ​​"realistiske reaktioner på højkonjunkturer på boligmarkedet."