Et årti efter boligbrud, realkreditbranchen på gyngende grund, eksperter advarer

På trods af skrappe bankregler, der blev indført efter sidste årtis boligkrak, realkreditmarkedet står igen over for risikoen for en nedsmeltning, der kan bringe den amerikanske økonomi i fare, advarer to Berkeley Haas-professorer i et papir, der er medforfattet af Federal Reserve-økonomer. Truslen afspejler et boom i ikke-bankvirksomheder, en kategori af uafhængige långivere, der er lettere reguleret og mere økonomisk skrøbelige end banker – og som nu har halvdelen af ​​alle amerikanske boliglån.

"Hvis disse virksomheder går konkurs, realkreditmarkedet lukker ned, og det har alvorlige konsekvenser for økonomiens generelle sundhed, " siger Richard Stanton, professor i finans og Kingsford Capital Management Chair i Business hos Haas. Stanton forfattede Brookings-avisen, "Likviditetskriser på realkreditmarkedet, " med Nancy Wallace, Lisle og Roslyn Payne-stolen i Real Estate Capital Markets og formand for Haas Real Estate Group. Du Suk Kim, Steven M. Laufer, og Karen Pence fra Federal Reserve Board var medforfattere.

Bankregulering gav næring til boomet hos ikke-bankudlånere

Under boligbusten, ikke-bankudlånere svigtede i hobetal, da boligpriserne faldt, og låntagere holdt op med at betale, giver næring til en bredere finanskrise. Men når bankerne dramatisk skærer ned på boliglån efter krisen, det var ikke-bank realkreditselskaber, der trådte ind i bruddet. Nu, Ikke-banker er en større kraft i boliglån end nogensinde før. I 2016 de tegnede sig for halvdelen af ​​alle realkreditlån, op fra 20 procent i 2007, Brookings Institution-papirnoterne. Deres andel af realkreditlån med eksplicit regeringsstøtte er endnu højere:Ikke-banker udlåner omkring 75 procent af lånene garanteret af Federal Housing Administration (FHA) eller US Department of Veterans Affairs (VA).

Ikke-banklångivere er reguleret af et kludetæppe af statslige og føderale agenturer, der mangler ressourcer til at holde tilstrækkeligt øje med dem, så risikoen nemt kan opbygges uden kontrol. Mens Federal Reserve låner penge til banker i en klemme, det gør ikke det samme for uafhængige realkreditselskaber.

Ringe adgang til kontanter

I skarp kontrast til banker, uafhængige realkreditselskaber har ringe egen kapital og ringe adgang til kontanter i en nødsituation. De er kommet til at stole på en type kortfristet finansiering kendt som lagerkreditter, normalt leveret af større handels- og investeringsbanker. Det er et mørkt område, da de fleste ikke-bankudlånere er private virksomheder, som ikke er forpligtet til at oplyse deres finansielle strukturer, så Stanton og Wallaces papir giver den første offentlige opstilling af omfanget af dette lagerudlån. De beregnede, at der var en forpligtelse på $34 milliarder på lagerlån i slutningen af ​​2016, op fra $17 milliarder ved udgangen af ​​2013. Det svarer til omkring $1 billion i kortfristede "lagerlån" finansieret i løbet af et år.

Hvis stigende renter skulle kvæle markedet for refinansiering af realkredit, hvis en økonomisk afmatning fik flere boligejere til at misligholde, eller hvis de banker, der yder kredit til realkreditinstitutter, afskærer dem, mange af disse virksomheder ville komme i problemer uden nogen vej ud. "Der er stor skrøbelighed. Disse långivere kan forsvinde fra kortet, " noterer Stanton.

Risiko for skatteyderne

Ringvirkningerne af et markedskollaps ville være alvorlige, og skatteyderne ville potentielt være på krogen for tab, der er indført af fejlslagne realkreditselskaber. Ud over lån støttet af FHA eller VA, regeringen er afsløret gennem Ginnie Mae, det føderale agentur, der giver betalingsgarantier, når realkreditlån samles og sælges som værdipapirer til investorer. Det er meningen, at realkreditselskaberne skal bære tabene, hvis disse securitiserede lån går dårligt. Men hvis disse virksomheder går under, regeringen "vil formentlig bære størstedelen af ​​de øgede kredit- og driftstab, " konkluderer papiret. Ginnie Mae er særligt sårbar, fordi næsten 60 procent af dollarvolumen af ​​de realkreditlån, den garanterer, kommer fra ikke-bankudlånere.

Sårbare samfund ville blive hårdest ramt. I 2016 ikke-bankudlånere ydede 64 procent af boliglånene til sorte og latinamerikanske låntagere, og 58 procent af realkreditlånene til boligejere, der bor i områder med lav eller moderat indkomst, avisen rapporterer.

Forfatterne understreger, at de håber, at deres papir øger bevidstheden om de risici, som væksten i ikke-banksektoren udgør. Det meste af den politiske diskussion om at forhindre endnu et boligkrak har fokuseret på tilsyn med banker og andre indlånsinstitutioner. "Der tænkes mindre, i drøftelserne om boligfinansieringsreformen og andre steder, til spørgsmålet om, hvorvidt det er klogt at koncentrere så meget risiko i en sektor med så lille kapacitet til at bære dem, " konkluderer avisen.

Stanton tilføjer, "Vi ønsker at gøre ikke-banksiden til en del af debatten."