Byg sociale boliger til en overkommelig pris for at få os væk fra den travle rutsjebane

For kort tid siden var Australiens boligboom i fuld gang. Investorer satsede på stigende ejendomsværdier, som steg med 13 % i Sydney og 15 % i Melbourne i året frem til midten af ​​2017. Nu har tilbagetrækningen af ​​oversøiske købere og forsigtighedsrestriktioner på løst udlån til lokale investorer afsløret, hvor hul boomet var.

Gennem højkonjunkturen, Politikere og ejendomseksperter hævdede konsekvent, at den forsyning, der blev leveret, ville forbedre overkommeligheden. Som vi nu ser, når prisen en ejendom kan få falder, det samme gør lysten til at bygge den. Det var voldsom pris vækst som understøttede udviklernes anmodninger om at tilføje forsyninger, ikke et ønske om at gøre boliger mere overkommelige.

Vi ser nu hurtige fald i godkendelser og byggestarter som spekulativ investorefterspørgsel, og de penge, det bragte til markedet, er faldet bort.

Ironisk, faldende priser vil ikke forbedre overkommeligheden for folk, der er låst ude af markedet. Bankerne strammer udlånspraksis og stagnerende lønvækst begrænser købskapaciteten for dem, der er fanget i lavindkomstøkonomien. Sand, faldende priser er velkomne for nogle førsteboligkøbere, der nu finder et køb muligt. Men den hurtige inflation i huspriserne for længe siden oversteg langt de fleste husholdninger med lavere indkomst til at købe en bolig.

Vores analyse for NSW Community Housing Industry Association (CHIA NSW) og Homelessness NSW, bygger på nyere AHURI-forskning, viser, at markedet ikke kan dække omkring 12 % af alle husstandes behov. Kun en tredjedel af dem er anbragt uden for markedet i almene eller fælles boliger. Resten er i overfyldte hjem, lejestress eller endda hjemløse.

I lyset af en nedtur på boligmarkedet, de samme ejendomseksperter advarer nu strengt mod handling, der yderligere vil dæmpe spekulative investeringer i boliger. Imidlertid, dette er netop tidspunktet til at tackle de problemer, der har bygget sig over mange år, og til at sætte dynamikken i boligsystemet på et mere overkommeligt spor.

Afvikling af spekulativ aktivitet ved at skære ned på negativ gearing og skatterabatter på kapitalgevinster, slå ned på upassende udlånspraksis, og stigende regulering af uacceptabel byggeskik bør alle følges op for alvor på tværs af alle niveauer af regeringen.

At levere den bolig, vi har brug for

Det større spørgsmål, der så er tilbage, er:hvad er fremtiden for boligforsyningssystemet i Australien?

Historien har vist os, at investeringer i den private sektor alene ikke kan give den nødvendige bolig, især for de mest udsatte. Den kan heller ikke producere ensartet forsyning gennem sine boom-og-bust-cyklusser. Så nu er det også tid til en fornyet samtale vedr hvordan at levere den bolig, der er mest brug for, og WHO burde gøre det, især for dem, der står over for kronisk lejestress.

Markederne har aldrig leveret boliger til en overkommelig pris til dem med lav indkomst uden tilskud fra regeringer. Faktisk, et bjerg af subsidier og skattelettelser er blevet kastet på det private marked for at understøtte et sådant mål. Disse spænder fra Commonwealth Rent Assistance til at støtte privat udlejning og tilskud til førstegangskøbere, til negativ gearing og skattelettelser for kapitalgevinster for investorer og boligejere, men har ikke haft nogen mærkbar effekt på overkommelighed.

Troen på markederne har hersket i de sidste 30 år. Som resultat, alternativer er blevet udelukket.

For at dække efterslæbet af udækkede behov og fremtidige behov, vores nye forskning bestilt af CHIA NSW og Homelessness NSW forudsiger, at over de næste 20 år, to ud af ti nye boliger skulle være til socialt boligbyggeri og yderligere en ud af ti til billige boliger. Bare at flytte denne tredjedel af byggeriet til ikke-for-profit boligudbydere, enten samfundssektoren eller regeringen, ville reducere leveringsomkostningerne – ved at miste 20 % udviklermarkup på et slag.

Mere bredt, de nødvendige midler til at støtte et bæredygtigt program for boliger til en overkommelig pris kunne let opvejes af besparelserne ved at skrotte nuværende ineffektive og inflationære skattesubsidier til private investorer.

Udfordringen ved en sådan opgave kan ikke undervurderes. Alligevel giver dette en betydelig mulighed for at løse en række indbyrdes forbundne problemer med, hvordan boliger stilles til rådighed i Australien. Her er fire af de største.

1. Stabilisere bygge-arbejdsmarkedet

Social og økonomisk overkommelig boligudvikling ville sikre byggebranchen med en konstant strøm af finansiering til at bygge boliger på lang sigt. Byggeindustrien mobiliserer betydelig arbejdsstyrke. Stabile arbejdsstrømme ville udjævne det dramatiske fald i beskæftigelsen, der følger med bolignedgange.

Nylige rapporter har bemærket det accelererede fald i byggebranchen. Reservebanken advarer om, at chok for lønninger og beskæftigelse udgør en trussel mod økonomien.

2. Støt planlægning for en forudsigelig forsyning

Planlægningssystemet ville have gavn af at få en stor del af de forventede boligbehov opfyldt og forsynet mere forudsigeligt. Usikkerheden om boom-bust boligcyklusser gør det næsten umuligt at planlægge fornuftigt for befolkningsvækst og implementere strategiske planlægningsmål på tværs af vores byer og regioner.

Planlægning af større infrastruktur, såsom hospitaler, skoler og transport, er afhængig af, at der kommer nye boliger til tiden. Almindelige inkluderende zoneinddelingspolitikker og nedsatte offentlige jordsalg for at understøtte jordforsyning til billige boliger skal være forudsætninger.

3. Fordelen ved at investere i billige boliger

Hvis offentlige udgifter til boliger kan investeres i selve aktiverne (f.eks. gennem en aktieandel i udviklingen), udgifterne vil blive bibeholdt både til et varigt socialt formål og som et positivt bidrag til statens akkumulerede formuegrundlag.

En korrekt designet, storstilet, ikke-for-profit-program kan betyde, at investering i nye boliger bliver positivt for statslige og nationale balancer. Dette kræver et skift i adfærd og tankegang hos nogle statskassefunktionærer, som ofte ser socialt boligbyggeri som en forpligtelse.

4. Skab brede produktivitetsudbytter

Anden nyere forskning for CHIA NSW viser, at investeringer i passende placeret sociale og billige boliger har meget bredere økonomiske fordele. Disse omfatter rejsetidsbesparelser for lavindkomstarbejdere, der i øjeblikket presses ind i de ydre forstæder, samt øget menneskelig kapital som følge af langsigtede positive virkninger på husholdningernes indkomster.

Tilsvarende offentlige budgetter nyder godt af at reducere efterspørgslen på sociale ydelser.

Kort sagt, de evidensbaserede økonomiske argumenter for offentlige investeringer i sociale boliger til overkommelige priser er stærke. I betragtning af det forestående nedfald af en ejendomsbust efter det største ejendomsboom i australsk historie, nu er det tid til at handle og omforme landets boligsystem på lang sigt.

Men har vi regeringer, der er i stand til at forestille sig de nødvendige politiske skift, eller har vi modet til at gennemføre dem? Tid, og næste valg, vil fortælle.

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs den originale artikel.