Ny indsigt i sammenhængen mellem transport og grundværdi

En ny rapport afslører sammenhængen mellem transport og ejendomsværdi i det nordlige England. Rapporten fremhæver, hvordan forståelsen af ​​disse relationer kan hjælpe med at informere om infrastrukturplanlægning og -investeringer – fra inter-city jernbaneforbindelser til at forme bymiljøet.

Forskere fra Institute for Transport Studies ved University of Leeds har udviklet tre nye modeller af ejendomsmarkedet i det nordlige England - et område på 40, 000 km2 med 15 millioner mennesker og 7,1 millioner hjem.

Modellerne kvantificerer, i hvilket omfang transportforbindelser kan gøre lokationer mere attraktive for mennesker og virksomheder. De omfatter også en lang række andre faktorer, der bidrager til ejendommens værdi, herunder adgang til lokale faciliteter, skoler og grønne områder.

Rapporten, finansieret af Transport for North, West Yorkshire Combined Authority og Engineering and Physical Sciences Research Council, er den første af sin slags, og resultaterne præsenteres på seks internationale konferencer i år.

Undersøgelsen viste, at der på tværs af nord er en præmie ved at være godt forbundet. Nem adgang til beskæftigelse er en vigtig drivkraft for ejendomsværdier, med skinne, vej- og fodgængertilgængelighed til arbejdspladser, der alle tilføjer værdi.

Alene jernbaneadgang kan tilføje 14 % til værdien af ​​et hjem. For hver yderligere 10, 000 job, der er let tilgængelige med jernbane, der er en ejendomsprispræmie på 0,16 pct. Der er også en præmie på 0,19% pr. 000 jobs tilgængelige i bil.

Evnen til at gå på arbejde har den største indflydelse på værdier, med en ejendomspristillæg på 3,61% for hver yderligere 10, 000 jobs inden for rækkevidde ved at gå - selvom det samlede antal job, der er tilgængelige ved at gå, har tendens til at være mindre end med bil eller tog. Dette ses i 'bycenterpræmier' på markedet, og peger også på værdien af ​​blandet byudvikling, efterhånden som den nordlige økonomi vokser.

Rapporten viser også, at tidligere transportinvesteringer i det nordlige England har skabt værdi på ejendomsmarkedet. Brug af Manchester Metrolink-udvidelserne siden 1995 som et casestudie, rapporten konstaterer, at:

* Metrolink-udvidelser har øget ejendomspriserne i nærheden af ​​de nye stationer med 6,3 % i gennemsnit;

* South Manchester Line har øget priserne med 10,5 % og Airport Line med 20,9 %.

Ud over transportens indvirkning på ejendomsværdien identificerede rapporten mange andre faktorer - hvoraf nogle kan påvirkes af offentlig politik, inklusive:

* adgang til lokale centre med faciliteter såsom butikker og banker, er omkring 7,5 % værd af værdien af ​​et gennemsnitshus,

* adgang til parker og legepladser kan tilføje op til 7 % til ejendomsværdien – sammenlignet med steder uden disse funktioner,

* både luftkvalitet og frihed fra trafikstøj tilføjer værdi – foranstaltninger til fuldstændigt at eliminere støj fra travle veje og jernbaner, som f.eks. tunneling, kan øge værdien af ​​nærliggende ejendomme med så meget som 8 %,

* foranstaltninger såsom støjsvag vejbelægning og grønnere byområder ville have en mere beskeden positiv virkning; og Clean Air Zones bør hæve ejendomsværdier på tværs af området i Zonen.

Rapportens hovedforfatter Dr. John Nellthorp, fra Leeds' Institute for Transport Studies, sagde:"Tidligere forskning har vist, at der er betydelige huller i forståelsen af, hvordan investeringer i transportinfrastruktur kan påvirke jordværdien. Ejendomsmarkeder er komplekse, og transport er kun et af de elementer, der kan påvirke priserne.

"Vi kan nu tydeligt se ikke kun den værdi, bybanesystemer giver på ejendomsmarkedet, men værdien af ​​inter-by-forbindelse i nord, og gåafstand samt med tog og bil.

"Resultaterne af miljø og stedskvalitet var ikke hovedmålet med arbejdet, men er med til at sætte transportpåvirkningerne i sammenhæng. Stedskvalitet er vigtig, faktisk er det en af ​​Nordens styrker, og denne rapport hjælper os med at forstå, hvordan alle disse elementer hænger sammen for at skabe jordværdi.

"Resultaterne af denne undersøgelse kan ses som et løft til analysen af ​​'jordværdiløft' og til sagen for veldesignede investeringer i regioner uden for London".

Undersøgelsen gav også de første skøn over den potentielle indvirkning af Northern Powerhouse Rail på jordværdien. Mens forskerne advarer om, at den nationale økonomi og udsving på ejendomsmarkedet kan forårsage yderligere indvirkning på jordværdien, de første estimater indikerer, at der er potentiale for påvirkninger på op til 9,3 % i nogle områder tæt på stationerne – resultaterne vil afhænge af mange faktorer, herunder investeringsresponsen i udbuddet af nye boliger og erhvervsarealer.

Dr. Jack Snape, Principal Data Analytics and Modeling Officer hos Transport for the North, sagde:"Dette arbejde viser betydelige stigninger i jordværdi fra forbedret adgang til beskæftigelse med jernbane, road and walking—which could help to bring forward the investment needed to help tackle the housing crisis and support the growth plans of the North.

"The research provides a robust body of evidence to help us build the case for investment in transport, and we can use this to inform the case for Northern Powerhouse Rail."

Transport for the North plans to incorporate the report's findings into an Analytical Framework to help understand how transport investment could help rebalance the economy more evenly around the country.

The framework will be used to examine whether improved transport connections could enable existing buildings and vacant land in the North to be used to their full potential.

An increase in land value in the North could also stimulate other forms of investment, such as new and refurbished housing in places where commuters can easily and sustainably get to work.

Cllr Kim Groves, Chair of the West Yorkshire Combined Authority Transport Committee said:"This research provides invaluable insight on how local property markets can benefit from transport investment and gives us the means to accurately set out those benefits to the government when making the case for transport investment.

"Land value plays an important role in government appraisal of transport and regeneration investment and these new models will allow us to paint a more effective and robust picture of those benefits. It also gives us the means to monitor the property market across the lifetime of major transport investments to show the potential fiscal benefits of such investments to the government.

"The models developed by the researchers can do this more accurately than has been possible to date and we are working with the Department for Transport to help make sure this work will be used to support the business case for transport investment in West Yorkshire and to show those benefits across the North."

Part of the funding for this study and report came from the West Yorkshire Combined Authority and the University of Leeds Institute for Transport Studies (ITS) joint Transport Research Innovation Fund (TRIF). TRIF was established in 2016 as a collaboration between the Combined Authority and the University of Leeds ITS.

The TRIF provides the opportunity to support the development and translation of applied research to deliver a step-change in transport and mobility in the region and across the North. TRIF has funded six research projects to-date. The research into Transport and Land Value Uplift investigates the potential for methodological improvements to the quantification of land value uplift in transport appraisal.