Byrdefulde californiske regler hindrer produktion af sommerhuse i baggård, undersøgelse finder

På trods af adskillige lovgivende sejre i Californien til støtte for Accessory Dwelling Units (ADU'er) i de sidste tre år, lokale regler begrænser stadig deres produktion, UC Berkeley-forskere har fundet.

UC Berkeleys Center for Community Innovation bedømte lokale ADU-bestemmelser i hele staten på en skala fra A-F for deres venlighed over for ADU-konstruktion. Forskere gennemgik over 200 forordninger baseret på 16 lige vægtede kriterier, der vurderede deres overensstemmelse med statslovgivningen og brugervenlighed for boligejere. Byer modtog ekstra kredit for lempede parkeringskrav til ADU'er og maksimale størrelseskrav for tilknyttede og fritliggende ADU'er.

"At gøre det nemt at bygge ADU'er er en kritisk del af den omfattende tilgang til boliger, der er nødvendig for at løse Californiens økonomisk overkommelige krise, " sagde Karen Chapple, fakultetsdirektør for centeret og professor og formand for Institut for By- og Regionalplanlægning. "Glædede, da vi har været med Californiens fremskridt i ADU-reformen, vi var forfærdede over at se, at mange byer skriver nye forordninger, der stadig er komplekse og byrdefulde for husejere."

Et interaktivt kort, udgivet i denne uge, ledsager en længere rapport, der beskriver karaktergivningsprocessen og fremhæver adskillige ADU's bedste praksis.

Californiens ADU-forordninger har en gennemsnitlig C+ karakter

Forskere fandt ud af, at med nogle undtagelser, Californiens jurisdiktioner producerer ikke særlig gode ADU-forordninger. Gennemsnits- og mediankarakteren for lokale ADU-bekendtgørelser i Californien er C+.

Ikke overraskende, karakterer varierer på tværs af staten. Californiens landdistrikt klarede sig relativt godt, med en gennemsnitlig B-score blandt sine jurisdiktioner. Mange større jurisdiktioner, der allerede har øget deres ADU-produktion, fik score i A- eller B-området. Et eksempel er Los Angeles County, med et A-, som tillod 706 ADU'er i 2018, og San Francisco, med et A-, hvilket tillod 364 ADU'er.

Nord-Syd-Central forskelle i ADU regulatoriske grænser

Hvor jurisdiktioner kommer til kort, er at pålægge yderligere lag af revision eller rettigheder, eller opkræve ekstra gebyrer lige fra indvirkningsgebyrer for parker, til gebyrer for forsyningstilslutninger og tilladelsesgebyrer. Generelt, De nordlige californiske jurisdiktioner klarede sig dårligst i forhold til disse byrdefulde krav.

Jurisdiktioner i det sydlige Californien har indført en række regulatoriske grænser, der kan bremse ADU-produktionen. For eksempel, Inland Empire skiller sig ud for høje minimumspartistørrelser, lave højdegrænser, udfordrende tilbageskridtsregler og besværlige parkeringskrav. Højdegrænser er også problematiske i Los Angeles County jurisdiktioner, og høje minimumspartistørrelser er også en barriere i tilstødende Orange County jurisdiktioner. Central Valley og mere landlige dele af staten har forordninger, der er ekstremt vage, og andre har alt for strenge tilbageslagsregler.

I 2019, California State Lovgiver vedtog en pakke af ADU-love, der er designet til at adressere nogle af disse regulatoriske barrierer. Med virkning fra 1. januar 2020, denne lovgivning fjerner nogle af de fælles reguleringsværktøjer, som lokaliteter har brugt for at begrænse potentialet for ADU-konstruktion, såsom minimums lotstørrelser, blandt andre krav.

San Diego og Sebastopol er lyspunkter

Forskere fandt ud af, at visse jurisdiktioner, ligesom byen San Diego og Sebastopol, har integreret visse funktioner i deres ADU-programmer og bekendtgørelser, der hjælper med at skabe et reguleringsmiljø, der er særligt venligt for ADU-byggeri. Disse omfatter afslappede parkeringskrav, eftergivende zoneinddeling og boligejeropsøgende og finansieringsprogrammer.

UC Berkeley-forskere forventer, at kortet vil tjene som et værdifuldt værktøj for politiske beslutningstagere og lokale jurisdiktioner ved at fremhæve bedste praksis for ADU-venlige forordninger. Disse giver vigtige eksempler, da byer skal revidere deres forordninger igen i de kommende år for at overholde nye statslige love. Kortet og hjemmesiden vil blive opdateret løbende for at vise lovende praksis, belønnende jurisdiktioner, der forbedrer deres ordinancer med en højere karakter.