Undersøgelse forudsiger millioner af usælgelige boliger kan hæve markedet

Millioner af amerikanske hjem kan blive usælgelige - eller kunne sælges med betydelige tab til deres ældre borgere - mellem nu og 2040, ifølge ny forskning fra University of Arizona.

Undersøgelsen forudsiger, at mange babyboomere og medlemmer af Generation X vil kæmpe for at sælge deres hjem, da de bliver tomme redere og singler. Problemet er, at millioner af millennials og medlemmer af Generation Z måske ikke har råd til disse hjem, eller de vil måske ikke have dem, vælger mindre boliger i gåvenlige lokalsamfund i stedet for fjerne forstæder.

Babyboomere er mennesker født mellem 1946 og 1964, mens Gen Xers blev født mellem 1965 og 1980. Millennials blev født mellem 1981 og 1997 og Gen Zers mellem 1998 og 2015.

Undersøgelsen forudsiger, at yngre generationers ændring i boligkøbsadfærd kan resultere i en overflod af boliger, der kan vokse så højt som 15 millioner i 2040, med boligejere, der sælger for langt under, hvad de betalte - hvis de overhovedet kan sælge dem. De fleste ældre vil være i stand til at sælge deres hjem, undersøgelsen siger, men det kan blive særligt svært i mindre, fjerne og langsomme eller ikke-voksende markeder.

Arthur C. Nelson, en professor i byplanlægning og ejendomsudvikling ved UArizona College of Architecture, Planlægning og landskabsarkitektur, kalder sin forudsigelse "The Great Senior Short Sale" i et papir offentliggjort i denne uge i Journal of Comparative Urban Land and Policy .

En ekspert i bystudier, offentlig politik og jordudvikling, Nelson har brugt en stor del af sin karriere på at studere den skiftende efterspørgsel efter forstadsboliger, siden længe før krisen på boligmarkedet under den store recession.

Hans nyeste forudsigelse, hvis det spiller ud, ville underminere et af de "store løfter" om boligejerskab for millioner af seniorer, Nelson sagde:at et hjem, efter det er betalt, kan sælges til et pensionsredeæg.

"Hvad hvis du betaler dit realkreditlån over 30 år, " han tilføjede, "og ingen køber boligen?"

Uoverensstemmelsen på markedet

Nelsons forudsigelse kommer fra syntetisering af data fra kilder som US Census Bureau og Harvard Joint Center for Housing Studies. Harvard-centret er en førende kilde til data for dem i den akademiske verden, regering og erhvervsliv for at give mening i boligspørgsmål for at informere politiske beslutninger.

Nelson, ved at bruge disse data, kortlagt, hvordan boligejernes alder ville ændre sig mellem 2018 og 2038. Ser man på tre aldersgrupper – over 65, 35-64 og under 35 - kom han til fremskrivningen i centrum af undersøgelsen:at der kan være færre boligejere under 65 i 2038, end der var i 2018, selvom langt de fleste mennesker over 65 år i 2038 vil eje deres hjem.

"Der er misforholdet - hvis de over 65 læsser deres hjem af, og dem under 65 køber dem ikke, hvad sker der med de hjem?" spørger han.

Nelson er forsigtig med ikke at overdrive sine resultater; millioner af mennesker vil købe de boliger, som ældre generationer sælger, han sagde.

"Men det store udbud er så stort, og efterspørgslen efter dem vil være så lille, sammenlignet med, at der vil være et reelt problem, der starter senere i dette årti, " han sagde.

Nelson sagde, at han forventer, at fænomenet ikke vil afsløre sig selv på én gang, men gradvist i løbet af de næste par årtier, omkring 500,- 000 til 1 million hjem hvert år. Det vil sandsynligvis ikke have stor indflydelse i voksende storbyområder som Phoenix eller Dallas, hvor "vækst vil løse alle slags problemer, " han sagde, men det vil betyde noget i tusindvis af forstæder og landdistrikter – inklusive nogle dele af Arizona.

"De mennesker, der ejer hjem nu i tusindvis af samfund i tilbagegang, kan simpelthen blive nødt til at gå væk fra dem, " han sagde.

Foreslåede politiske løsninger

Nelsons undersøgelse opfordrer til handling fra lovgivere, og han giver nogle egne ideer.

Blandt disse er et program, hvor den føderale regering ville tilbagekøbe boliger, der er eller kan blive usælgelige. Federal Emergency Management Agency gør allerede noget lignende med hjem, der eller har været eller sandsynligvis vil blive beskadiget af naturkatastrofer.

Ved at bære omkostningerne ved at købe disse boliger, Nelson sagde, regeringen kunne hjælpe seniorer med at undgå at henvende sig til føderale sociale støtteprogrammer efter at have mistet deres hjem. Disse programmer er dyre for skatteyderne, og omkostningerne er endnu større, når programmer skal administreres i landdistrikter eller forstæder – hvor boliger forventes ikke at sælge, sagde Nelson.

"Hvis du har millioner af seniorer spredt over hele landskabet, der koster en formue at tjene, Vi kan være bedre stillet ved at finde måder at få mange til at sælge deres hjem, " sagde han. "Og så kunne vi faktisk spare potentielle milliarder i offentlige penge, som ellers ville blive brugt til at betjene folk i meget fjerne og fjerne steder."

Nelson foreslår også programmer på statsniveau, der vil give yngre mennesker mulighed for at leve med ældre tomme redere, enlige og andre, der bor i boliger, der er større end de måtte have brug for, men som ikke vil flytte.

Ved at dele hjem, Nelson sagde, ældre mennesker ville ikke skulle sælge dem, og yngre husfæller kunne fungere som omsorgspersoner og ejendomsforvaltere.

Idéen er allerede ved at blive afprøvet i byer som Minneapolis og Seattle og på tværs af staten Oregon, sagde Nelson. der, love blev vedtaget sidste år, der tillod ejere af enfamiliehuse at opdele dem i flere enheder.

Nelson afsluttede sit studie lige før udbruddet af coronavirus blev udbredt. Men pandemien, han sagde, gør ikke boligspørgsmålet mindre presserende.

"Vi vil vågne op i 2025 – give eller tage nogle år – for at indse, at millioner af seniorer ikke kan komme ud af deres hjem, og at det vil blive værre i 2030'erne, " sagde han. "Vi må begynde at gøre ting nu for at reducere det kommende chok af for mange ældre, der forsøger at sælge deres hjem til for få yngre købere."