Undersøgelse finder indkomst, jobspor for millioner i USA

På et tidspunkt, hvor udsættelser og misligholdelse af realkreditlån er blevet sammenlignet med en forestående tsunami i hele Amerika, en stordataundersøgelse af belåningsgrad i kølvandet på recessionen i 2007-08 indeholder en advarende prognose for generende økonomisk vejr forude:

Jo højere en arbejders udestående realkreditlån er i forhold til deres boligværdi, jo værre deres fremtidige indkomstvækst og jobmobilitet.

Det var de vigtigste resultater, da fire forskere, herunder to fra Washington University i St. Louis' Olin Business School, dykkede ned i løndata og kreditprofiler, der omfatter 30 millioner amerikanere på tværs af 5, 000 virksomheder. De fandt et negativt forhold mellem arbejdernes indkomst og deres boliglån-til-værdi (LTV) ratio, især når boligen var under vandet (højere skyldig hovedstol end værdi).

For eksempel, forskerne opdagede, at folk med undervandslån tjente 352 $ - eller 5% - mindre om måneden end arbejdere med mindre realkreditgæld i forhold til boligværdier.

Sammensat af kredit- og likviditetsproblemer, disse arbejdere sidder næsten fast, ude af stand til at flytte til et job med en bedre indkomst eller et nyt område, skrev forskerne i deres undersøgelse, der kommer i Gennemgang af Finansielle Studier .

Og det kunne godt oversættes til de økonomiske virkninger af COVID-19 i dag.

"Den nuværende krises indvirkning på lokale økonomier varierer meget på tværs af USA, " sagde Radhakrishnan Gopalan, professor i finans på Olin og studiemedforfatter. "Vores undersøgelse fremhæver de vanskeligheder, en person i et værre ramt område kan støde på i forsøget på at pakke sammen og flytte til en mindre ramt region. vores undersøgelse fremhæver også en vigtig omkostning ved boligejerskab:f.eks. at købe et hjem vil begrænse din arbejdskraftmobilitet, og i det lange løb kan det påvirke din arbejdsindkomst negativt."

"Dette er en af ​​de første undersøgelser, der knytter detaljerede kredithistorier til information om arbejdstagernes mobilitet og lønstigninger, " tilføjede medforfatter Barton Hamilton, Robert Brookings Smith Distinguished Professor of Economics, Management &Entrepreneurship og direktør for Koch Center for Family Business ved Washington University. "Tidligere arbejde har analyseret disse faktorer isoleret og har ikke skabt forbindelsen mellem de to."

Søger måder at undersøge effekten af ​​boligens egenkapital og arbejdsindkomst, ud over de sammenflettede mekanismer, forskerne brugte Equifax information og Corelogic husprisindekser til at bore ned for at studere en tilfældig stikprøve på 300, 000 arbejdere med et aktivt realkreditlån over en 72-måneders periode tidligere i dette årti.

De målte boligens egenkapital som LTV - det ubetalte realkreditlån vs. markedsværdien - på arbejdernes primære bolig. De tegnede sig desuden for husværdistigninger/-fald ved hjælp af prisudsving på postnummerniveau og kontrolleret for lokale økonomiske forhold. I øvrigt, de modsatte indkomstvejen for husejere versus lejere, der arbejdede i samme firma, var af samme alder og ansættelsestid, og havde et tilsvarende niveau af indkomst og ikke-pantebrevsgæld.

Hvad dataene i det væsentlige viste:Husejere, der står over for høje LTV'er, var mindre tilbøjelige til at skifte hjem, men mere tilbøjelige til at skifte job, hvis de kunne. Og lejere, der arbejder i de samme virksomheder og med lignende stilling, stod ikke over for sådanne problemer. Derudover husejere med høje LTV'er stod over for langsommere indkomstvækst, mens lejere ikke stod over for sådanne sanktioner.

Det var ikke så klippet og tørret som en husleje kontra egen debat, selvom. Indkomst og mobilitet for boligejere kan variere. En arbejder kunne stå over for relativt mindre indkomstfald eller finde større beskæftigelsesmuligheder, hvis de boede i et storbyområde med flere job – f.eks. en it-medarbejder i San Francisco/Silicon Valley – eller en stat med blødere konkurrenceklausuler, der begrænser bevægelser inden for en branche.

Stadig, de fandt ud af, at fald i boligpriserne som følge af recessionen i 2007-08 antydede en reduktion på 2,3 % i månedslønnen i hele økonomien på grund af begrænset mobilitet.

"Hvis de negative virkninger af den nuværende pandemi på lokale økonomiske forhold også smitter af på boligpriserne, så vil vi finde os selv med en række undersøiske husejere, " sagde Gopalan. "I det scenarie, de effekter, vi dokumenterer, vil være meget relevante."

Gopalan og Hamilton fik selskab af to tidligere Olin Ph.D.'er i forskningen, Ankit Kalda og David Sovich, som arbejder på Indiana University og University of Kentucky, henholdsvis.

De skrev, at en boligejer med et undervandslån skulle stå over for et nyt jobtilbud i et andet område, de blev konfronteret med tre (ikke-tiltalende) udsigter:

1. Sælg og slug manglen - hvilket betyder, at de stadig skal kræve en vis adgang til likviditet, på trods af kreditbegrænsning.
2. Behold boligen og leje den ud - hvilket betyder, at der ikke vil være nogen eller ubetydelig udbetaling på en ny bolig i det nye område.
3. Gå væk og misligholdelse af realkreditlånet - hvilket betyder dybere kreditproblemer.

Kort sagt, deres mobilitet var lige så hæmmet som deres nuværende jobsituation, sagde medforfatterne. En arbejdstager søger måske ikke bedre muligheder i første omgang og, følgelig, føler negative virkninger på indkomsten på grund af en undermineret forhandlingsstyrke på den nuværende arbejdsplads.

For ordens skyld, medianindividet i deres undersøgelsesgruppe var 41 år med en årlig $41, 015 løn; forholdsvis, medianpersonen i den samlede amerikanske arbejdsstyrke i det tidsvindue var 41,9 med en årlig $41, 392 indkomst, skrev medforfatterne. Medianlånet:$192, 400.

"Vores undersøgelse fremhæver en vigtig omkostning ved boligejerskab, " sagde Gopalan. "Mens den "amerikanske drøm" normalt defineres i form af opbygning af rigdom gennem boligejerskab, finanskrisen har afsløret et par grelle huller i denne historie. Vores undersøgelse kvantificerer formelt én vigtig omkostning ved at følge "den amerikanske drøm." En relativt sikker måde at eje et hus på er at sikre sig, at man har tilstrækkelig udbetaling eller egenkapital, så selv hvis huspriserne falder, man sidder ikke fast med et undervandslån. I dette omfang, vores undersøgelse anbefaler forsigtighed med at presse realkreditlån med mindre udbetaling."

Hamilton tilføjede:"Vores undersøgelse fremhæver, at politikker, der påvirker de finansielle markeder, også kan påvirke arbejdsmarkedet direkte. Virksomheder skal også være opmærksomme på de indirekte omkostninger, som kreditmarkeder og boligejerskab kan påføre mobilitet og den optimale fordeling af deres arbejdsstyrker."