Ødelægger havstigninger husværdier ved kysten? Svaret:Måske

Til salg:ejendom ved havnefronten med flot udsigt over Atlanterhavet. Bølger eroderer stranden regelmæssigt. Oversvømmelser bliver værre hvert år. Saltvandsskader på græsplænen.

Prisforlangende:nogens gæt.

Nogle undersøgelser tyder på, at stigende havniveauer og oversvømmelser forårsaget af global opvarmning skader kystejendommes værdier. Men andre klimaforskere bemærker mangler i undersøgelserne, og ejendomseksperter siger, at de simpelthen ikke har set nogen ebbe i efterspørgslen efter kysthuse.

Så hvor meget husejere og lokalsamfund skal bekymre sig - og hvor meget de skal investere i retsmidler - er stadig et åbent spørgsmål.

Nancy Meehan, 71, overvejer at sætte sin kystlejlighed i Salisbury til salg i år, men hun bekymrer sig om, at købere vil blive slået fra af vinterstormene, der vælter havet ved siden af ​​feriebyen om sommeren. Hendes hjem er stort set blevet skånet i de næsten 20 år, hun har boet der, hun sagde, men oversvømmelsen ser ud til at forværres langs veje og lavere ejendomme.

"Hele mine opsparinger er i mit hjem, " sagde Meehan om de fire soveværelser, lejlighed med 2 badeværelser, som hun købte for $135, 000. "Jeg kan ikke miste den egenkapital."

I nærheden, Denis Champagne kan ikke være sikker på, at stigende hav skader hans hjem ved vandet. De tre etager, hjem med fire soveværelser har udsigt over en naturskøn marsk, er blevet renoveret og ligger blokke fra havet - men blev vurderet til kun omkring $420, 000.

"Føler jeg, at det burde være mere værd end det?" Champagne sagde for nylig i sin solbeskinnede stue. "Jeg mener, jeg er forudindtaget, men hvor kan du finde dette til den pris - nogen steder?"

Et fald i hjemmeværdier kan ødelægge et samfund som Salisbury, som næsten udelukkende er afhængig af ejendomsskatter ved stranden for at finansiere skoler, politi og andre basale tjenester, advarer forskere. Og, de siger, familier kan stå over for økonomisk ruin, hvis de har satset på deres hjems værdi for at hjælpe med at betale regningen for dyre universitetsundervisning eller endda pension.

"Folk ser på at miste titusindvis af dollars i relativ værdi på deres hjem, " sagde Jeremy Porter, en dataforsker for First Street Foundation, en fortalergruppe, der søger at øge bevidstheden om havniveaustigning. "Ikke alle kan opretholde det."

Stadig, boligpriserne i kystbyerne er steget hurtigere end priserne på deres landfaste modparter siden 2010, ifølge data leveret af Landsforeningen af ​​Ejendomsmæglere.

Og boliger ved vandet er stadig generelt dyrere end deres jævnaldrende kun en blok inde i landet, sagde Lawrence Yun, foreningens cheføkonom.

"Prisforskellen er der stadig, "sagde han." Forbrugerne er klart opmærksomme på, at disse virkninger af klimaændringer kan ligge inden for vinduet på et 30-årigt realkreditlån, men deres nuværende adfærd indebærer stadig, at det er mere ønskeligt at have udsigt over havet."

En landsdækkende undersøgelse foretaget af First Street Foundation antyder, at bekymringer om klimaændringer har forårsaget næsten 16 milliarder dollars i tabt værdiansættelse af ejendomsværdier langs den østlige kyst og Gulf Coast siden 2005.

Undersøgelsen udpeger Salisbury som det hårdest ramte samfund i Massachusetts. Kysthuse der ville være værd $200, 000 til $300, 000 mere, hvis ikke for hyppige tidevandsoversvømmelser og kraftige kyststorme, tyder undersøgelsen på. Champagnes ejendom, for eksempel, ville være omkring $123 værd, 000 mere, ifølge Flood iQ, en ejendomsdatabase, gruppen har udviklet.

I en anden nylig undersøgelse, forskere ved University of Colorado Boulder's School of Business fandt kystnære ejendomme, der var mest udsat for havstigning, solgt, gennemsnitlig, for 7 procent mindre end tilsvarende ejendomme i samme afstand fra kysten, men ikke som truet af havet.

Og i Floridas Miami-Dade County, Ejendomme i højere højder værdsætter hurtigere end lavere, efterhånden som virksomheder og købere med dybe lommer i stigende grad overvejer risici for klimaændringer, en undersøgelse i publikationen Miljøforskningsbreve fundet sidste år.

De tre undersøgelser er prisværdige, fordi de forsøger at kvantificere, hvad forsikringsindustrien og den føderale regering længe havde haft mistanke om:at klimaændringer har mærkbar skade på boligværdier, sagde S. Jeffress Williams, en videnskabsmand emeritus med U.S. Geological Survey i Woods Hole, Massachusetts, som ikke var involveret i nogen af ​​undersøgelserne.

Men Williams og andre forskere bemærker, at First Street Foundation-undersøgelsen bruger forudsigelser om havniveaustigninger fra Army Corps of Engineers, der er mere forfærdelige end tal fra National Oceanic and Atmospheric Administration, som normalt giver numrene til sådanne undersøgelser.

De to andre undersøgelser bygger i høj grad på data fra Florida, som er så lavt og højt udviklet, at det på mange måder er en outlier, påpeger ikke-tilknyttede forskere. De fokuserer også kun på enfamiliehuse, udelader et stort antal ejerlejligheder, højhuse og andre flerfamilieejendomme.

I Salisbury, Ejendomsmægler Thomas Saab insisterer på, at der sker noget med boligpriserne, men er ikke sikker på, om klimaforandringerne ligger bag.

To kunder på det ellers stærke ejendomsmarked, han sagde, blev for nylig tvunget til at sænke deres udbudspriser med titusinder af dollars, da potentielle købere udtrykte bekymring over stormskader og risici.

"Er jeg bekymret for, at priserne falder? Selvfølgelig, "Saab sagde." Færre købere er villige til at tage risikoen. Folk ønsker ikke at leve hverken påske efter eller påske uden beskyttelse."

Han hævder, at der er en simpel løsning:Invester i robuste strandvolde som Hampton Beach, den livlige ferieby lige over grænsen i New Hampshire, gjorde for generationer siden.

"Vi kan overvinde enhver form for stigende hav, hvis du bare lader os beskytte vores ejendomme, "Saab sagde." Hvem bekymrer sig om klimaforandringerne? Du bygger en strandvold, og hele denne diskussion forsvinder."

© 2019 The Associated Press. Alle rettigheder forbeholdes.