UBC-økonom foreslår løsning på Vancouvers økonomisk overkommelighedskrise

Ny forskning fra UBC Sauder School of Business lektor Thomas Davidoff kan hjælpe med at bekæmpe Vancouvers problem med boligoverkommelighed. I ny forskning offentliggjort i Canadisk skattetidsskrift , Davidoff skitserer, hvordan en ny model til beregning af ejendomsskat kan hjælpe lejere.

Ifølge Davidoff, fordi boligudbuddet i Vancouver er meget uelastisk, selvom priserne stiger, det er svært at tilføje ny mængde.

"Generelt, økonomer mener, at afgifter bør være højere på varer, der leveres eller efterspørges uelastisk, " sagde han. "Fordi Vancouver har notorisk uelastisk boligforsyning, man kunne forvente, at ejendomsskattesatserne er højere her end andre steder i Canada; imidlertid, ejendomsskatter er faktisk meget lave i Vancouver. Vi har et højt skattegrundlag, fordi ejendomme er dyre, men på nogen måde er ejendomsskatten lav her."

Resultatet er et skattesystem ude af balance – Vancouver er et fantastisk sted at købe fast ejendom, men ikke et godt sted at tjene til livets ophold, skattepolitisk.

Hans forskning foreslår at måle ejendomsskatter baseret på den potentielle leje for ejendommen, i stedet for ejendommens værdi. Ved at bruge denne foranstaltning, Vancouvers ejendomsskatter bør være omkring fire gange større end en typisk canadisk by; i øjeblikket, de er under en typisk canadisk by.

"Det, jeg foreslår, er en overførsel fra ejere til lejere, hvilket betyder, at ejendomsejere ville betale flere skatter og lejere mindre, men alle ville betale mindre indkomst- og omsætningsafgift, " sagde Davidoff. "Dette ville være muligt, fordi mens nogle af de ekstra ejendomsskatter ville forblive inden for kommunen, resten ville blive sparket op til provinsregeringen. Provinsen kunne derefter skære indkomst- og salgsskatter for alle, forudsat at de behandler det som en budgetneutral overførsel, og ikke finde nye måder at bruge pengene på."

Kort sagt, hvis du ejede en bolig af moderat værdi, "det ville være en vask, " sagde Davidoff. "Hvis du ejede et fancy hjem, du ville tabe, medmindre du får en rigtig god indkomst, i så fald er du tilbage til en vask."

Forslaget kan hjælpe lejere, han tilføjede. "For eksempel, under den nuværende situation, hvis du er medarbejder i den teknologiske sektor og har en god løn, men du virkelig kæmper for at finde et lejemål i Vancouver, selv med din høje løn, du tænker:'Jeg betaler rigtig høj indkomstskat og rigtig høj husleje, men min udlejer betaler meget lidt i ejendomsskat. Hvis vi skiftede det, Jeg ville have det bedre.' "

At hæve ejendomsskatten og sænke indkomst- og salgsskatten kan stimulere økonomien, siger Davidoff "Folk erkender, at uoverkommelighed i øjeblikket hæmmer økonomien, på grund af hvor svært det er at trække arbejdere her til Vancouver, som ikke kan huses komfortabelt. Men at sænke indkomst- og salgsskatten vil også styrke økonomien, fordi folk vil have flere penge at bruge og mere incitament til at arbejde og drive forretning. Det er dette ekstra incitament på grund af lavere indkomst- og momssatser, der ligger bag det teoretiske resultat."

Davidoff mener, at hans forslag er gennemførligt - for de fleste mennesker i B.C., en skat på $3 millioner ejendomme har ingen negative virkninger. Imidlertid, han erkender, at ejendomsskattereformen er politisk meget kontroversiel. "Der er i øjeblikket stor modstand mod den ekstra skoleskat på højværdiboliger, men dette er begrænset til et bestemt segment af befolkningen, " sagde han. "Men der er også en meget vigtig blok af vælgere - folk tæt på eller over pensionsalderen, og husejere.

"For dem, at hæve ejendomsskatten betyder færre penge i lommen, det betyder, at værdien af ​​deres ejendom falder, og givet hvor de er i livet, de har allerede betalt det meste af deres indkomst- og salgsskat, så de ville opfatte dette som meget uretfærdigt over for dem. Politikere, der håber på at gennemføre noget som en budgetneutral overførsel af ejendom til indkomst- og omsætningsafgifter, skal være meget forsigtige, hvordan de gør det."