Behovet for minimumsstandarder for energieffektivitet for udlejningsejendomme

Det er ikke en nyhed, at lejeboliger er mindre energieffektive end andre boliger. Selvom energieffektivitet betaler sig for en ejerbeboer, udlejere har ringe incitament til at investere, da de ville bære omkostningerne uden at opleve fordelene. Lejeejendomme har derfor en tendens til at være sværere og dyrere at opvarme og afkøle.

Dette er ikke et nyere fænomen. Imidlertid, aktuelle tendenser gør sagen mere presserende.

Med flere mennesker, der lejer i Australien, flere folk, herunder mere udsatte mennesker, bor i ineffektive udlejningsejendomme. Yderligere, stigende energiomkostninger betyder, at ineffektive lejeboliger forværrer sociale ulemper, gennem højere strømregninger og dårligere helbred.

I denne sammenhæng, minimumsstandarder for energieffektivitet for udlejningsejendomme har aldrig været mere presserende.

Flere lejere bor i særligt ineffektive boliger i længere tid

Udlejning er ikke længere kun et stop mellem at bo hos forældre og at eje en bolig. I takt med at den private udlejningssektor er vokset, langtidsleje er blevet meget mere almindeligt.

Følgelig, flere familier lejer, ligesom flere ældre australiere:to ud af fem lejehusstande inkluderer nu forsørgede børn, og befolkningen af ​​private lejere ældes hurtigere end befolkningen generelt. Flere mennesker lejer, leje i længere tid, og leje senere i livet.

Disse mennesker bor i ejendomme, der er meget mindre energieffektive. Lejere er fire gange mere tilbøjelige til at bo i et hjem uden isolering, og de er mindre tilbøjelige til at få vinduesbehandlinger, såsom gardiner.

I ACT, den eneste australske jurisdiktion, der har en obligatorisk oplysningsordning for energieffektivitet for udlejningsejendomme, en ud af fire offentliggjorte vurderinger for lejeboliger er nul.

I modsætning, kun én ud af 20 ejendomme til salg har en vurdering på nul, lavest mulige vurdering. Folk, der lejer, lever i en anden verden:en verden af ​​ineffektive, uisolerede boliger, svært at varme eller afkøle.

Ineffektive lejeboliger fastholder social ulempe

For nogle lejere, omkostningerne ved energiineffektivitet er på deres elregning. For andre, især lejere med lav indkomst, omkostningerne, de står over for, er et hjem, der gør dem eller deres familiemedlemmer syge.

Folk med lave indkomster er mere tilbøjelige til at være lejere og bruge mere af deres indkomst på forsyningsomkostninger, forværre skaderne ved ineffektive udlejningsejendomme.

I Australien, to ud af fem husstande i den laveste indkomstkvintil er lejere, sammenlignet med cirka hver fjerde i den bredere befolkning.

Selvom husholdninger med lav indkomst bruger mindre på brændstof i absolutte tal, sådanne udgifter udgør en større andel af deres indkomst:en nylig undersøgelse viste, at australske husholdninger i den laveste indkomstkvintil brugte 6,4 procent af deres indkomst på elektricitet og gas, sammenlignet med 2,8 pct. for husstande i mellemkvintilen.

Denne andel er steget i løbet af det sidste årti, efter markante stigninger i de reelle omkostninger til elektricitet og gas. For husstande med lav indkomst, ineffektiviteten af ​​lejeboliger forværrer en allerede alvorlig situation.

Kombinationen af ​​ineffektiv bolig og stigende strømomkostninger gør det sværere for folk at opvarme deres hjem, bringe deres helbred i fare. Overraskende nok, flere australiere dør af koldt vejr end af varmen.

Dette er sandsynligvis en konsekvens af dårlig boligkvalitet, givet, at Sverige har en langt lavere andel af dødsfald som følge af kulde:3,9 procent sammenlignet med 6,5 procent i Australien.

Forbedring af energieffektiviteten i boliger er blevet forbundet med reduceret tid på hospitalet, lavere blodtryk, og færre fridage fra arbejde eller skole. Ineffektive lejeboliger efterlader folk i et farligt koldt miljø, resulterer i dårligere helbred og forebyggelige dødsfald.

Minimumsstandarder for energieffektivitet kan løse dette problem

Udlejningsejendomme har så lav energieffektivitet på grund af opdelte incitamenter:"For udlejere er der ringe incitament til at investere i energibesparelser, hvis alle fordelene optages af lejere, men deres værdi er ikke tilstrækkelig til at opnå højere huslejer." Så, i stedet for at udlejere betaler for forbedringer, folk i lejeboliger ender med at betale leveomkostningerne i en ineffektiv bolig.

Forsøg på at løse dette problem med tilskud alene har konsekvent mislykkedes. Mens forskellige australske programmer har tilbudt udlejere økonomiske incitamenter til at forbedre energieffektiviteten af ​​lejede ejendomme, optagelsen har været ubetydelig.

Langt de fleste af Australiens udlejere er såkaldte "mum and dad"-udlejere med kun én investeringsejendom, og voksende brug af ejendomsforvaltere tyder på, at de i stigende grad er tilbageholdende med at være hands-on med deres investering. Det lader til, at udlejere er for uengagerede til at reagere på økonomiske tilskyndelser alene.

I stedet for tilskud alene, den bedste mulighed er at tage "gulerod og pind tilgang":give incitamenter gennem rabatter eller skattereform, samtidig med at der skabes en juridisk pligt og håndhævelsesmekanismer gennem minimumsstandarder. Udlejere bør være forpligtet til at sikre, at deres ejendom opfylder en minimumsstandard for energieffektivitet, før den kan udbydes til leje.

Minimumsstandarder har en social retfærdighedsdimension:de sikrer, at alle lejere kan drage fordel af energieffektivitet, ikke kun dem, der har råd til de bedste ejendomme.

Ud over, minimumsstandarder ville mindske udlejeres muligheder for at få forhøjet leje fra lejere. Mens energieffektivitetsfunktioner tiltrækker en huslejepræmie, dette skyldes, at sådanne funktioner er sjældne og har knaphedsværdi. Hvis funktioner som loftisolering var allestedsnærværende, de kunne ikke tiltrække en præmie.

Desuden, minimumsstandarder er populære. I en victoriansk undersøgelse af lejere og udlejere, standarder blev støttet af over 90 procent af lejerne og 70 procent af udlejerne.

A 2018 survey of 1000 Australians found that 80 per cent supported minimum standards for rental homes "to ensure that they are safe, comfortable and have low energy bills." The Australian community, including landlords, understands the role of standards to improve affordability and well-being.

People who rent deserve decent homes

Every Australian state and territory should establish minimum energy efficiency standards for rental properties. A growing number of people are living in rental properties, at all stages of life, particularly people on low incomes.

Energy costs are consuming a growing chunk of the household budget, especially for the most vulnerable, who are more likely to be renting. And rental properties have significantly worse energy efficiency than owner-occupied properties, increasing bills and harming health.

While the Australian dream of homeownership is out of reach for a growing number of Australians, the dream of a comfortable, liveable home need not be.

Minimum energy efficiency standards can ensure that an increasing number of vulnerable households, renting privately, can enjoy the right to live safely, in dignity and comfort in their home.