Uformelle og illegale boliger er i fremmarch, da vores byer ikke kan tilbyde billige steder at bo

På trods af det afkølende ejendomsmarked, billige lejeboliger er fortsat en kritisk mangelvare i hele Australien. Ude af stand til at få en privat udlejningsenhed eller almen bolig, mange lejere med lav indkomst må ty til uformel og usikker bolig. Disse spænder fra delehjem eller værelser, til boliger, der overtræder plan- eller bygningsreglementet.

Vores nyligt udgivne undersøgelse søgte at kaste lys over dette problem. Vi fandt ud af, at flere mennesker bor i deleværelser eller boliger, ofte under overfyldte og uegnede forhold. Og illegale boliger er stigende i Sydney.

Hvad er uformel bolig?

"Uformel bolig" koster normalt mindre, fordi det bryder med planlægningen, bygge- eller lejeregler, eller tilbyder beboere få beskyttelser i henhold til disse regler. Eksempler omfatter uautoriserede eller ulovligt opførte boliger, samt uformelle lejeaftaler, gerne delebolig eller værelsesudlejning.

Hvor der er mangel på billige boliger eller barrierer for adgang, et marked for uformelle alternativer vil opstå.

I Australiens større byer, lavindkomster, nylige migranter og internationale studerende står over for særlige barrierer for at få lejeboliger til en overkommelig pris. Disse grupper udsættes ofte for diskrimination, mangler lejereferencer eller kan blive offer for internationale agenter, der tilbyder utilstrækkelig bolig til høje omkostninger.

I England, ulovlige "senge i skure" er et velkendt problem. I dele af USA som Californien, uautoriserede boliger kan bidrage med omkring 5 % af udbuddet af nye boliger.

Der findes ingen lignende skøn i Australien. Vores standard boligindikatorer – færdiggørelse af nye boliger, husleje og salgsdata, samt femårige folketællingsændringer i embedsperioden – skjule de uformelle og ulovlige ordninger, der breder sig på uoverkommelige markeder.

Vækst i hjemløshed i Greater Sydney efter klassificering, 2011-2016

Flere tyer til uformelle arrangementer

Uformelle arrangementer som at leje et værelse i nogens hjem eller dele med venner har altid været en del af Australiens boligsystem.

At bo i et andelshus kan meget vel være et overgangsritual for unge mennesker. At dele langt ind i voksenlivet og til pensionering er en anden sag.

Aktiebolig i Greater Sydney-regionen steg på tværs af alle aldersgrupper over 24 år mellem 2011 og 2016, ifølge ABS Census. De over 45 år udgør nu 20 % af deltagerne. I særdeleshed, mange flere ældre kvinder deler, fordi de mangler midlerne til at eje deres eget hjem eller leje selvstændigt.

Greater Sydney deler husstande (personer) efter aldersgruppe, 2011 og 2016, og % kvinder 2016

Til vores undersøgelse, vi interviewede kommunale bygningsinspektører og lejerstøttemedarbejdere, der betjener det indre og sydvestlige Sydney. Vi undersøgte også uformelle boligtyper, der dukkede op i forstadskvarterer.

Vores undersøgelse viste, at typerne af andelsbolig er under forandring. Samt få juridiske beskyttelser, delere lever ofte under overfyldte og uegnede forhold, hvor konflikt mellem beboere bliver mere sandsynlig. Lejere, der uformelt lejer værelser eller sekundære boliger fra ejere på stedet, rapporterer ubehagelige følelser af overvågning og usikkerhed.

Sekundære boliger, eller "mormorlejligheder", opfattes ofte som en fleksibel eller uformel boligtype. I modsætning til andre stater, New South Wales planlægningslov tilskynder til disse udviklinger som en form for overkommelig lejeudbud. Dette giver en fornuftig aflastningsventil i Sydneys stramme boligmarked.

Men i nogle områder - såsom Fairfield - er bedstemorlejligheder kommet til at dominere nybyggeri.

Sekundær boligudvikling og andel af alle boliggodkendelser i Fairfield

Dette skyldes, at "kodificering" – hurtigt, ofte privat certificeret godkendelse til overensstemmende ansøgninger – har gjort bedstemorlejligheder til en billig mulighed for boligejere, der ønsker at øge nytten af ​​deres ejendomme. Udlejere ser sekundære boliger som en lavpris, højudbytte investering.

Men det er uklart, om disse sekundære boliger udlejes som billigere boliger og, hvis så, om de er en hensigtsmæssig og sikker lejeboligmulighed på længere sigt.

Ulovlige boliger stiger

Et problem, vores undersøgelse fokuserede på, var den voksende forekomst af ulovlige boliger i Sydney. Disse omfatter sekundære boliger, der bygges, eller ombygget fra garage eller skur, uden byggetilladelse.

Disse arrangementer kan være meget farlige. Usund konstruktion, utilstrækkelig eller manglende isolering, ad hoc elektriske ledninger, og dårligt drænede pladser udsætter beboerne for alvorlige sundheds- og sikkerhedsrisici. Den usynlige karakter af uformelle boliger øger brandrisikoen - med beredskabspersonale mindre tilbøjelige til at have mistanke om, at folk bor i en garage eller udhus.

Ulovlige boliger kan være mere tilgængelige for lønmodtagere med lavere indkomst og andre, der udsættes for diskrimination på grund af lejemål. Men de er ikke nødvendigvis billige. Vores undersøgelse fandt beviser på, at ulovlige bedstemor-lejligheder blev annonceret for over $300 om ugen. En bygningsinspektør kommenterede:"Der er intet overkommeligt ved at betale gode penge for affald."

Der skal mange ressourcer til at identificere og fjerne ulovlige boliger. Bygningsinspektører bliver normalt opmærksomme på ulovlige boliger gennem klager fra nabobeboere. Deltagerne i vores undersøgelse beskrev problemet som endemisk, da lokale myndigheder mangler ressourcer til proaktive håndhævelsesstrategier.

Uformelle boligløsninger?

Uformelle boliger er ikke nødvendigvis udnyttende eller farlige. Faktisk, det kan tilbyde løsninger ud over de gængse modeller for private eller almene boliger. For eksempel, selvorganiserede boligforeninger eller "deliberative" udviklinger er lovende alternativer til privat udlejning eller ejerskab. Men disse forbliver nichemuligheder i Australien.

Budskabet fra vores undersøgelse er, at den uformelle boligsektor skal anerkendes og overvåges i det bredere boligsystem. Foranstaltninger til forbedring af sikkerheden og levevilkårene for beboerne, og at sikre, at uformelle boliger overholder planlægningsreglerne, er kritiske.

Strukturelt set, det er vigtigt at fjerne de barrierer for privat udlejning, som lavindkomstgrupper og sårbare grupper oplever. Som mange andre har hævdet, dette betyder tilstrækkelig finansiering til sociale boliger til overkommelige priser, inklusiv planlægning for at sikre billige boliger inkluderet i nybyggeri, tilstrækkelige ressourcer til lejerrådgivning og kriseservice, og yderligere lejereform.

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs den originale artikel.