Mangel på overkommelig husleje plager byer over hele USA

Ny forskning fra USC boligeksperter afslører mangel på overkommelig husleje er et større problem end tidligere indset, ikke kun i store kystbyer, men i store dele af USA.

Resultaterne kommer fra en ny metode fra forskere ved USC Price School of Public Policy for at give politikere et mere præcist billede af lejemarkedets forhold. Det hjælper med at vise et voldsomt pres på arbejdende mennesker samt de udfordringer, virksomheder står over for med at rekruttere arbejdskraft. Resultaterne understreger også, hvordan traditionelle metoder til beregning af huslejebyrden ofte i væsentlig grad giver en urigtig fremstilling af virkelige forhold.

"Undersøgelsen viser et voksende misforhold mellem husleje og indkomst, hvordan huslejen stiger hurtigere end lønningerne. Det er et overkommelighedsproblem, der er akut blandt de fattigste mennesker, men det påvirker en meget bredere gruppe af mennesker, " sagde Dowell Myers, professor i byplanlægning og demografi ved USC Price og direktør for skolens Population Dynamics Research Group.

Washington, D.C., var det mindst overkommelige storbyområde generelt i nationen. Fire af de 10 mindst overkommelige metroer er i Californien:San Diego, Los Angeles, Riverside-San Bernardino og Sacramento. De mest overkommelige byer findes inde i landet, inklusive Atlanta, Salt Lake City, Las Vegas og Phoenix.

Undersøgelsen blev for nylig offentliggjort i den peer-reviewed, tidsskrift for politikforskning Bybilledet , produceret af U.S. Department of Housing and Urban Development.

Genberegning af overkommelig husleje

Den fremherskende metode til at vurdere manglende overkommelighed er overdreven lejebyrde, målt ved andelen af ​​lejere, der bruger mere end 30 procent af deres husstandsindkomst på husleje. Men denne teknik har mangler, fordi den ikke skelner særlig godt mellem grader af lokal overkommelighed. Det fører også til anomalier, såsom at finde den overkommelige pris i San Francisco eller Washington, D.C., er bedre end landsgennemsnittet, sagde Myers.

I stedet, den nye metode, forskerne brugte, er designet til at måle det voksende misforhold mellem stigende huslejer og indkomster på en måde, der kan skelne storbyområder mere præcist over tid, samtidig med at problemerne isoleres på både lav- og mellemindkomstniveauer. Den anvender en indikator, som forskerne kalder den "konstante kvartil mismatch, "som bruger de samme folketællingsdata i et andet design til at sammenligne ændringer i husleje- og indkomstfordelinger fra deres værdier i et basisår - 2000 i denne undersøgelse, som går forud for både boligboblen og den store recession – til 2016.

Huslejefordelinger er flyttet opad i landet og de fleste storbyområder, mens indkomstfordelingen er forbedret meget lidt. For eksempel, siden 2000, den gennemsnitlige lejebetaling på landsplan steg med 17,2 procent (i 2016-dollars), mens den gennemsnitlige årlige indkomst for lejere faktisk er faldet en smule, fra $38, 468 til $37, 500 (-2,5 procent).

Undersøgelsen bruger mismatch-indikatoren til at rangere de 50 største storbyområder med hensyn til overkommelig leje, baseret på data fra 2000-folketællingen og American Community Survey. Den sorterer lejere i fire kvartiler på tværs af metroområderne ved hjælp af tærskler defineret i 2000 og opdateret for inflation. Ændringer i fordelinger afsløres ved at sortere 2016-lejere i disse konstante kvartiler, der repræsenterer de traditionelle høje og lave huslejer i et område.

Hvordan huslejen har ændret sig, i L.A. og videre

Landsdækkende, undersøgelsen viser små ændringer i indkomstfordelingen, men store ændringer i huslejen. Mens lejernes indkomst voksede en smule til at omfatte 25,9 procent af lejerne i topgruppen i 2016, hele 39,1 procent af alle amerikanske lejere betalte nu husleje i den øverste kvartil, et opadgående skift på 14,1 pct.

Los Angeles-sagen er mere ekstrem end de nationale ændringer. I L.A.-metroområdet var der en lille opadgående forskydning af indkomster til den øverste kvartil - nu 29,3 procent, en stigning på 4 procentpoint – men den opadgående forskydning af lejebetalinger siden 2000 var langt større – nu 54,4 procent, en stigning på 29 procentpoint. Helt halvdelen af ​​alle lejere i L.A. er nu tvunget til at betale, hvad der tidligere var leje i den øverste skuffe, selvom antallet af top-skuffe indkomster steg relativt lidt. Korrigeret for indkomststigningen, dette svarer til en netto forskydning opad og et mismatch på 25,2 procentpoint, siger undersøgelsen.

Omvendt L.A. mistede 14 procent af lejerne fra den laveste kvartil, selv mens andelen af ​​lavindkomstlejere forblev stort set uændret (-0,5 procent). Dermed, L.A. oplevede stigende stress i både den lave og høje ende af markedet, et samlet mismatch på 38,6 pct.

De 10 mindst overkommelige metroer samlet set er Washington, D.C., San Diego, Virginia Beach, Los Angeles, Riverside-San Bernardino, New Orleans, Miami, Denver, Houston og Sacramento. Leje af topkvartiler steg langt mere end indkomsterne i alle disse, og store tab af lavprisudlejning blev også opretholdt.

"De nye resultater måler den voksende stress, som lejere føler på alle niveauer af indkomstfordelingen, viser, hvor meget større en andel er tvunget ind i de øvre lejebeslag sammenlignet med tidligere, " sagde Myers.

Til sammenligning, andre metroer væk fra kysterne har klaret sig bedre; for eksempel, Chicagos prismismatch i den øverste lejekvartil voksede kun med et nettoskift på 14,5 procentpoint. Andre metroområder har klaret sig endnu bedre, såsom Dallas (netto 12.8), Kansas City (9,7) og Atlanta (8,3). Alle disse stigninger er mindre end landsgennemsnittet, hvilket betyder et mindre misforhold og mindre stress på lejere.