En COVID-19-krise truer i realkreditbranchen, eksperter advarer

Berkeley Haas-professorerne Nancy Wallace og Richard Stanton var nogle af de få stemmer, der advarede om den massive risiko, der var forbundet med sjuskede praksisser i realkreditbranchen forud for finanskrisen i 2008.

Desværre, historien ser ud til at gentage sig selv.

For mere end to år siden, Wallace og Stanton begyndte igen at slå alarm om, at realkreditlandskabet, der opstod fra den sidste krise, er domineret af "ikke-bank" långivere, der opererer med lidt af deres egen kapital eller adgang til nødkontanter. Det var endnu en katastrofe, der ventede på at ske, de advarede, og opfordrede til øget tilsyn.

Ingen forudsagde et chok størrelsen og hastigheden af ​​coronavirus-pandemien, men det er nu over os, og Wallace frygter det værste. Millioner af afskedigede amerikanere vil ikke være i stand til at betale realkreditlån, og har fået et midlertidigt betalingsudsættelse af den føderale redningspakke. Denne styrtdykkede pengestrøm kunne hurtigt skubbe skrøbelige ikkebanker ud i konkurs. Og da så mange af de lån, de yder, støttes af den amerikanske regering, det er den, der bliver tilbage med posen.

"Den 2,2 trillion dollar (coronavirus nødhjælpshandling) var den største i historien, men vi taler om forpligtelser, der er størrelsesordener større, " siger Wallace. "Løsninger bliver nødt til at involvere billioner af dollars. Det kunne være redningen af ​​alle redningspakker."

Wallace siger, at denne nye krise vil begynde at vise sig inden for de næste 30 dage, efterhånden som folk giver afkald på deres månedlige betalinger, og de højt gearede ikkebanker står over for marginopkald fra de mæglere, de har lånt fra – kommercielle banker som JP Morgan Chase og Wells Fargo Bank og investeringsbanker som Morgan Stanley. De har brug for kontanter til at betale disse långivere, og det har de ikke. Ikke-bankerne er allerede begyndt at bede om en redning.

Vi spurgte Wallace, der har studeret ejendomsbranchens finansielle dynamik i de sidste tre årtier, for at forklare denne truende realkreditkrise.

Hvad er ikke-banker, og hvem er de største spillere?

Realkreditlån stammer fra og betjenes af to typer institutioner. Traditionelle långivere er de stærkt regulerede banker, finansieret med indlån eller forskud fra Federal Home Loan Bank. De har en tendens til at have flere brancher. Ikke-bank långivere, i modsætning, er let reguleret og får deres finansiering gennem kortfristet kredit. Normalt er deres eneste branche at skabe og servicere boliglån.

Nogle af de største spillere er Quicken Loans, Mr. Cooper Group, og Frihedspant. De omfatter omkring 1, 088 også mindre virksomheder.

Hvornår blev du opmærksom på de risici, som ikke-banker udgør?

Standardfortællingen om boligkrisen 2007-2010 er centreret om kollapset af boligboblen, der blev drevet af lave renter, nem kredit, lav regulering, og subprime realkreditlån. Imidlertid, vi fandt, at ikke-banker spillede en overset rolle, misligholder deres kreditaftaler og bidrager til kollapset.

Hvorfor og hvordan er ikke-banker vokset?

Efter finanskrisen, de traditionelle banker blev sat under hård regulering. På grund af de strenge kapitalkrav og det faktum, at de tabte mange penge på at servicere misligholdte realkreditlån, de fleste af de store banker skruede ned for deres boliglånsvirksomhed. En række store banker solgte ud af låneservicerettigheder, og ikke-bankerne trådte til. Den voksende markedsandel for ikke-bankerne kom til dels, fordi de var meget adrætte med ny platformsudlånsteknologi – som Quicken, med otte minutters realkreditlån.

Ikke-banker stod for 20 % af enfamilies boliglån i 2007, og det var vokset til halvdelen af ​​lånene i 2016. I dag servicerer de omkring to tredjedele af boliglånene. Det største problem er, at de har en tendens til at have en høj andel af de mere risikable lån til folk med lav og moderat indkomst, som er bakket op af den amerikanske regering. Vi taler om billioner af dollars. Fra februar 2020 stammede de fra 88 % af de solgte lån til Ginnie Mae, som er en del af Department of Housing and Urban Development og har en portefølje på 2,1 billioner dollars. Og 61 % af lånene solgt til GSE'erne (statssponsorerede virksomheder) Fannie Mae og Freddie Mac, som har en samlet boliglåneportefølje på omkring 4,9 billioner dollars.

Hvordan får ikke-banker deres penge, og hvor stor er deres gældseksponering?

De er afhængige af kortsigtede lån kendt som lagerkreditter. Disse kreditlinjer leveres normalt af større kommercielle banker og investeringsbanker. Det er svært at få data, fordi de fleste ikke-bankudlånere er private virksomheder, som ikke er forpligtet til at oplyse deres finansielle strukturer. Det var emnet for vores Brookings papir, som var den første offentlige opstilling af omfanget af lagerudlån til ikke-banker. Vi fandt ud af, at der var en forpligtelse på 34 milliarder dollars på lagerlån i slutningen af ​​2016, op fra 17 milliarder dollars ved udgangen af ​​2013. Det blev oversat til omkring 1 billion dollar i kortfristede "lagerlån" finansieret i løbet af et år. Ved udgangen af ​​2019, der var 101 milliarder dollars i lagerforpligtelser på lagerudlånernes bøger.

Sidste år var et bannerår. Ikke-banker opstod næsten en billion dollars af realkreditlån, der blev sikret af Fannie Mae, Freddie Mac, og Ginnie Mae - den største produktion siden 2006. de høje niveauer af refinansiering på grund af historisk lave renter havde en betydelig negativ indvirkning på værdien af ​​de rettigheder til realkreditlån, som ikke-banker ejer.

Hvis ikke-banker er så store og låner så mange penge, hvorfor er de ikke reguleret som banker?

Det enkle svar er, at de har en meget kraftfuld lobby, Realkreditforeningen. Det, branchen lænede sig op af, var, at de reddede realkreditmarkedet, fordi bankerne ikke ville have realkreditlån længere. Ikke-banker var glade for at love, at de ville servicere 30-årige lån og betale obligationsejerne, om de modtog låntagerens hovedstol og rentebetalinger, men der er ingen mekanismer på plads til at holde dem til det løfte. De satsede på, at markedet ikke ville gå ned.

Ikke-bankerne har aktivt modsat sig at betale for enhver form for likviditetsforsikring eller støttet ethvert troværdigt tilsyn svarende til banker. Deres regulator, konferencen for statsbanktilsyn (CSBS), har ikke data af høj kvalitet på låneniveau til realkreditbranchen. Det er derfor, de for nylig spurgte vores team – Paulo Issler, Christopher Lako, Richard Stanton og mig, her på Real Estate and Financial Markets Lab i Fisher Center for Real Estate and Urban Economics - for at udføre detaljerede dataopdelinger og analyser for dem. De har ikke data til selv at udføre denne analyse.

Ændrede noget sig efter dit papir fra 2018, skrevet sammen med Federal Reserve-økonomer, hvilket krævede større tilsyn?

Ginnie Mae begyndte at forsøge at kræve højere kapital- og likviditetstærskler samt stresstest, kræver, at de viser, hvordan de ville håndtere et økonomisk chok. De havde et initiativ kaldet Ginnie Mae 2020, men de fik et stort tilbageslag fra industrien. Ud over, konferencen af ​​statsbanktilsyn har ihærdigt forsøgt at standardisere rapporteringsreglerne, men de har ingen data, og de har ringe magt.

I henhold til 2,2 billioner dollars nødsituation CARES Act (Coronavirus Aid, nødhjælp og økonomisk sikkerhed), realkreditinstitutter er forpligtet til at tillade låntagere at udsætte betalinger så længe som et år. Hvad forventer du vil ske nu?

Jeg synes, situationen er meget alvorlig, et truende mareridt. Vi har haft 16 millioner mennesker til at ansøge om arbejdsløshed på tre uger. Vi ved, at de fleste amerikanere ikke engang kan modstå et chok på $400 for deres økonomi. Millioner af mennesker vil ikke være i stand til at betale deres realkreditlån. De er blevet bedt om at ringe til deres långivere og fortælle dem, at de ikke kan betale, og telefonerne ringer af røret.

Det umiddelbare problem for ikke-bankerne er risikoen for deres lagerkreditter, og det faktum, at ikke-banklåneudbyderne stadig skal foretage betalinger til indehaverne af realkreditobligationer, også selvom folk ikke betaler deres boliglån. Marginopkald har været i niveauet titusindvis af millioner dollars, og kreditorerne kræver kontanter. Ikke at foretage dine marginopkald på kreditlinjer er et alvorligt problem og kan udløse misligholdelse. Ikke-banker står også over for millioner af dollars i margineksponering fra shortsalg af realkreditsikrede værdipapirer. Disse besværlige marginopkald, nogle så store som $100 millioner for en enkelt institution, er det, der leder deres lobbyister, Realkreditforeningen, at gå til Securities and Exchange Commission og kræve, at mæglerne forbydes at udøve deres marginrettigheder. Det er latterligt, fordi mæglerne – store banker som Goldman Sachs og Morgan Stanley – har al mulig ret til at spille hardball. SEC har afvist anmodningen.

Hvorfor udgør dette en sådan trussel mod den amerikanske regering, og i sidste ende, til skatteyderne?

De fleste af disse lån er garanteret af den amerikanske regering gennem Ginnie Mae, Fannie Mae, og Freddie Mac. De ikke-bankudlånere har fået en vis overbærenhed, og vil i sidste ende modtage kompensation for de betalingsmangel, de oplever, men de har et timing problem. I mellemtiden skal de stadig betale rettidigt af renter og hovedstol – i 120 dage til Fannie og Freddie MBS obligationsejere, og, i tilfælde af dem, der skylder Ginnie Mae-ejere af realkreditobligationer, indtil de går konkurs. Jeg er ikke sikker på, at nogle af dem har likviditeten til at holde i 30 dage, og mange vil ikke være i stand til det i tre måneder, meget mindre om året. Vi kommer til at se konkurser, og betydeligt tab i udlånskapacitet, som vi gjorde i 2007, da vi mistede to tredjedele af udlånskapaciteten. Dette kan være værre, fordi arbejdsløsheden kan være værre.

Vil nogen af ​​de hidtidige stimuleringsforanstaltninger hjælpe?

Ikke-bankerne beder allerede om en redningspakke, men ingen af ​​de føderale nødhjælpsindsatser hidtil har inkluderet dem. MBA forsøgte at få en vis beskyttelse i CARES Act, som havde 450 milliarder dollars i lån og lånegarantier fra Fed og finansministeriet. Men de blev udelukket af en grund - fordi disse firmaer har rykket enhver grænse og afvist enhver form for tilsyn. Så langt, de er også blevet udelukket fra de handlinger, som Fed har taget, inklusive en ny runde af kvantitative lempelser, og deltagelse i Term Asset-Backed Securities Loan Facility, som er en måde at skaffe likviditet på. Ginnie Mae has now created an assistance program to provide loans to its nonbank counterparties who are unable to cover the principal and interest payments to bondholders. Fannie Mae and Freddie Mac have refused to provide such assistance to their nonbank counterparties, because they are still under conservatorship status from the 2008 crisis and face their own capital shortfalls.

So some kind of bailout is nearly inevitable?

To save the market, the nonbanks will have to be bailed out either by the Fed or by the U.S. Treasury. This will be very difficult under restrictions put in place concerning nonbank bailouts under the Dodd-Frank Act. The cost is going to be very high. Efter min mening, there has to be a quid pro quo from the industry in the form of significant future fees in return for such extraordinary support—they can't keep pushing the envelope and then expect to be rescued. They don't want to follow any of the rules that banks follow, and then they want to be treated like banks when liquidity shocks occur. It's just wrong.