Tvangsauktioner i hjemmet kan have ødelæggende, langsigtede påvirkninger

Mens den pandemi-hærgede amerikanske økonomi forbereder sig på en sandsynlig bølge af boligtvangsauktioner, en ny undersøgelse viser, at at miste en bolig kan have smertefulde konsekvenser, der rækker langt ud over den umiddelbare økonomiske skade.

I et nyt arbejdspapir, Stanford-økonom Rebecca Diamond finder, at tvangsauktioner gør boligejere mindre tilbøjelige til at købe et andet hus i de efterfølgende år. Deres levevilkår bliver mindre sikre, og de misligholder andre gæld oftere.

Diamond og hendes medforfattere – Rose Tan, en Stanford Ph.D. studerende, og Adam Guren fra Boston University – identificerer også en undergruppe af boligejere, der lider mest:Pantehavere, der er på margenen.

Det er de boligejere, der er bagud med deres betalinger, men som sandsynligvis kan tjene på deres lån, hvis de får en banebrydende gældsomlægning eller statsstøtte. Disse marginale boligejere, som eksisterer på alle indkomstniveauer, er langt mere tilbøjelige til at skilles og flytte til kvarterer af lavere kvalitet som følge af tvangsauktion.

Diamonds resultater, udgivet som et arbejdspapir den 22. juni af National Bureau of Economic Research, kaste nyt lys over, hvad økonomer ved om virkningerne af afskærmning. De kommer også midt i en gryende boligkrise på grund af de økonomiske konsekvenser af COVID-19, med mange boligeksperter, der forudsiger en stigning i boligtvangsauktioner, der kan presse lovgiverne til at gribe ind.

"Disse resultater er yderst relevante i dagens klima, " sagde Diamond. "Der er enorme, langsigtede skader ved afskærmning, som ikke har været på politikernes radarer eller, indtil nu, forstået fra et akademisk perspektiv." Diamond er senior fellow ved Stanford Institute for Economic Policy Research (SIEPR) og lektor ved Stanford Graduate School of Business.

I hendes studie, Diamond så også på, hvordan afskærmning påvirker udlejere og deres lejere. Hun fandt ud af, at udlejere får et økonomisk slag, der ligner husejere, men undgår den ekstra smerte ved at skulle forlade deres primære bolig. For lejere, forstyrrelserne er begrænsede. Mens de ofte bliver smidt ud, at ulejligheden har en tendens til at være kortvarig, og de undgår langsigtede konsekvenser.

"Det, der er særligt interessant, er, at udlejere bare får det økonomiske chok, og lejere får bare fraflytningschokket, men husejere får både stød, og virkningerne er langt mere alvorlige, " sagde Diamond. "Det er kombinationen af ​​det økonomiske hit og udsættelse, der kan ødelægge husejere."

Bygger på tidligere forskning

Medierapporter beskriver ofte de sociale konsekvenser af boligtvangsauktioner, men i fortiden, økonomer og regulatorer har kun set på bundlinjeomkostningerne, ifølge Diamond.

En rapport fra 2010 fra det amerikanske departement for bolig- og byudvikling viste, at tvangsauktioner under den store recession i gennemsnit var $51, 000. Omkring $41, 000 af det tegnede sig for banktab og fald i naboboligværdier. I mellemtiden husejerne, der gik på tvangsauktion, skulde de andre $10, 000,- af omkostningerne.

Tidligere undersøgelser om tvangsauktioner af boliger har sporet tvangsauktioner ved at sammenligne ejere, hvis långivere flyttede for at beslaglægge deres hjem, med dem, der holdt sig opdateret på deres afdrag på realkreditlån. Kredit rapporter, imidlertid, tillade kun afskærmningsanalyser og afslører ikke meget om langsigtede virkninger, ifølge Diamond.

For at overvinde disse ulemper, Diamant, Tan og Guren byggede et stort datasæt omkring tvangsauktioner registreret i Chicagos Cook County mellem 2005 og 2016. Illinois kræver, at tvangsauktioner går gennem sine domstole.

Næste, Diamonds team knyttede andre vigtige datakilder til arkivalierne, herunder optegnelser om konkurs, forbrydelse, skilsmisse, individuelle adressehistorier, kreditvurderinger, indkomst efter postnummer, og skoleprøveresultater.

Forskerne brugte derefter to metoder til at analysere dataene. En tilgang tillod dem at måle de gennemsnitlige økonomiske og ikke-finansielle virkninger af tvangsauktion på alle boligejere over tid. Den anden gjorde det muligt for dem at se på undergruppen af ​​husejere, eller omkring 7 procent af alle undersøgte sager om afskærmning, der var på nippet til tvangsauktion kontra en gældssanering. Med andre ord, de stod ikke over for en alvorlig nød, der ville gøre det umuligt for dem at indfri deres realkreditlån.

Denne anden tilgang var særlig vigtig. Fordi Cook County tilfældigt tildeler tvangsauktionssager til dommere, resultaterne for marginale sager varierer afhængigt af dommeren. Dette betød, at Diamond kunne matche og derefter spore husejere med lignende egenskaber, men forskellige resultater baseret på, hvor mild eller streng deres udpegede dommer var.

"Det er så tæt som vi kan komme på et eksperiment, der naturligt forekommer i dataene, " hun sagde.

Behovet for nye politiske overvejelser

Marginale husejere, der gik gennem tvangsauktion, hun fandt, havde mest at tabe. De boede typisk i højere indkomstkvarterer og havde større realkreditlån. De havde også dobbelt så stor sandsynlighed for at blive skilt efter fem år sammenlignet med ejere, hvis hjem i sidste ende ikke blev afskærmet. De havde en tendens til at flytte til kvarterer af meget dårligere kvalitet, baseret på postnummerindkomster og skoleprøveresultater.

Diamond fandt, at forskellene i kvarterets kvalitet mellem udelukkede ejere og deres ikke-afskærmede jævnaldrende blev udvidet over tid. "For marginale boligejere, de negative effekter sammenlignet med gennemsnitlige boligejere var enorme, " hun sagde.

Gennemsnitlige husejere og udlejere slap ikke uskadt. Begge oplevede betydelige økonomiske problemer i form af tabte aktiver og forfaldne betalinger på andre former for gæld. Afskærmede husejere af enhver art blev ikke tvunget til at reducere, men de var betydeligt mindre tilbøjelige til at eje deres fremtidige hjem. Udlejere, i mellemtiden, boede typisk i deres primære bopæl, men havde højere frekvenser af DUI-domme efter afskærmning.

Diamond sagde, at hendes resultater tyder på behovet for en anden cost-benefit-analyse af politiske beslutningstagere, når de overvejer programmer til at hjælpe undervandshusejere. Dette inkluderer design af programmer med marginale husejere – og de yderligere risici, de står over for – i tankerne.

"Som med enhver regeringspolitik, kun en del af de mennesker, der er berettiget til en ydelse, forsøger nogensinde at modtage den, " sagde Diamond. "Mit gæt er, at de mennesker, der ville tage imod et tilbud om hjælp, ville være mest at vinde."