Ny forskning afslører, hvad der får ejerlejligheder til at sælge

Fysiske egenskaber såsom byggematerialer, indvendig finish og aircondition er bedre bestemmende for, hvor godt en ejerlejlighed sælger end pris eller bygningens alder, ifølge en undersøgelse fra University of Alberta, der søger at udpege designrelaterede funktioner, der øger sandsynligheden for, at en ejerlejlighed sælges.

"Vi forsøger at give en ramme, hvorigennem bygherrer kan evaluere, om et bestemt design kan øge eller mindske deres markedsandel, " sagde tidligere bygningsingeniør post-doc-stipendiat Samer Bu Hamdan, som fortsætter med at samarbejde med U of A.

Bu Hamdan og hans team analyserede 40, 000 Edmonton ejerlejligheder fra 2009 til 2019 leveret af REALTORS Association of Edmonton. De var interesserede i, hvor længe ejendommene var på markedet, før de solgte eller blev taget af markedet.

"Tidligere undersøgelser har vist, hvor to ejendomme har samme børspris, ejendommen, der sælger hurtigere, har en højere værdi og, følgelig, bedre funktioner, " sagde Bu Hamdan.

Han forklarede størstedelen af ​​eksisterende forskningsaftaler med enheder, der sælges, som udelukker enheder, der ikke er solgt endnu.

"Ejerlejligheder, der ikke er solgt, kan give dig information om, hvad folk ikke kan lide i deres huse, " han sagde.

Bu Hamdan opdelte derefter ejerlejlighederne i tre niveauer baseret på prisniveauer:overkommelige ejerlejligheder under $250, 000, mellempris enheder fra $250, 000 til $500, 000, og dyre ejerlejligheder over $500, 000.

Pris, gebyrer ikke en faktor

Bu Hamdan sagde, at den første interessante observation er, at prisen ikke er en afgørende faktor for køb i noget stratum.

"Vi kunne kun spekulere i, at folk sætter en rækkevidde inden for deres overkommelige område, og prisforskellen på et par tusinde dollars eller mindre ville ikke gøre den store forskel, " sagde han. "Vi mener også, at dette kan tilskrives, at den anførte pris, der er tildelt ejendommen, er korrekt."

Holdet fandt ud af, at ejerlejlighedsgebyrer heller ikke påvirkede tiden på markedet, men byggepraksis gjorde det. Betonkonstruktion eller at få bygningen præfabrikeret blev vurderet på tværs af alle tre lag, reducerer tiden på markedet i nogle tilfælde med næsten 300 procent. Mursten eller stålrammer var korreleret med en stigning i tiden på markedet på op mod 30 procent.

"Er et modulopbygget eller præfabrikeret hjem bedre? Det er et evigt spørgsmål, og der er ingen konsensus, " sagde Bu Hamdan. "Nogle siger, at fordi det koster så meget sammenlignet med den konventionelle pindbyggede konstruktion, det retfærdiggør ikke rigtigt de fordele, det giver. Fortalere siger, at hvis du sætter alt sammen, inklusive kvaliteten, tid og alt, det vil i sidste ende blive bedre."

En lejlighed med udsigt over sydøstfronten i det overkommelige lag vil sidde på markedet i 10 procent længere end andre bygningsorienteringer, men den forskel dukker ikke op i kategorien mellempris.

Konstruktionsegenskaber betyder noget

Salgssandsynligheden stiger i stuk og vinylbeklædte bygninger, men falder i bygninger, hvor træ er det primære beklædningsmateriale. Såvel, analysen viste, at ejerlejligheder i bygninger, der har tage af tjære og grus eller lertegl, er mere tilbøjelige til at sælge hurtigere, mens lejlighedsbygninger med tagbeklædning af syntetisk gummi er mere tilbøjelige til at være på markedet længere.

Bu Hamdan fandt også, at klimaanlæg er korreleret med et fald på 13 procent i tiden på markedet for enheder til overkommelige priser og mellempriser. Og ejerlejligheder i enhver bygning, der anvender tvungen luft- eller baseboardvarmere, sælges hurtigere, især sammenlignet med en kombination af træ og naturgas som varmekilde. Fodpladevarmere eller varmepumper er forbundet med et fald i tiden på markedet for et mellemprishus med op til 44 procent.

Hvidevarer og faciliteter havde ikke en væsentlig indflydelse på at påvirke køberens beslutning i kategorien overkommelige priser, men gjorde blandt de mellemprisenheder. Bygningsfaciliteter såsom et træningsrum og handicapadgang, samt en ovn mikroovn, alle medfører et fald i tiden på markedet på alt fra ni til 18 procent.

Såvel, covering the building's facades using combinations that include bricks and cedar contributed to a decrease in the time on market, whereas using a single material for exterior cladding made the unit harder to sell.

Hardwood flooring in combination with other flooring materials such as marble, linoleum or cork reduced the time on market for medium-priced homes by six percent. Homes that have carpet as the predominant flooring lingered longer on the market.

"We didn't study all of the interior features because we were limited to the data that they had, " said Bu Hamdan. "We focused more on the features that could be manipulated by design."

Having an ensuite bathroom is definitely a selling feature, as are half-baths, which decreased time on market by upwards of 300 percent in medium-priced condos.

Bu Hamdan noted that because the high-priced condo stratum was considerably smaller and featured more unsold homes than sold homes over the decade of data, the results were inconclusive and lacked credibility.

Imidlertid, the findings did show that older properties tend to remain on the market longer.

Bu Hamdan said he has a similar paper that looks at the time on the market for houses.

"Knowing what buyers value in their future homes helps construction practitioners better attend these needs, og, som resultat, increase the likelihood of selling built units, " han sagde.