Sådan styrker du boligsikkerhedsnet

Amerikanske husejere og lejere har brug for stærkere sikkerhedsnet end eksisterende socialforsikringsprogrammer giver for at forhindre boligusikkerhed under økonomiske nedgangstider, ifølge et nyt papir baseret på en undersøgelse af Wharton ejendomsprofessor Benjamin Keys og medforfattere ved University of Notre Dame og New York University.

I deres papir "Bolstering the Housing Safety Net:The Promise of Automatic Stabilizers, " Forfatterne foreslår politiske reformer, der kan hjælpe folk med at blive i deres hjem i tider med økonomisk nød og støtte boligbyggeri og rehabilitering til en overkommelig pris. Disse reformer vil supplere og udfylde huller i eksisterende socialforsikringsprogrammer.

Forfatterne har designet deres forslag til at inkorporere tre funktioner:automatiske mekanismer, der reagerer på udløsere såsom øget arbejdsløshed; fleksibilitet til at tilpasse graden af ​​bistand til detaljerede variationer i lokale arbejdsløshedstendenser; og kontracyklikalitet, hvor størrelsen af ​​programmer udvides eller trækkes sammen i takt med økonomiske cyklusser og graden af ​​vanskeligheder, husholdninger står over for.

"Mange elementer i eksisterende sikkerhedsnet er ufuldstændige eller utilstrækkelige til at forhindre folk i at blive udsat for ustabilitet i boligen, såsom fraflytning eller tvangsauktion, " siger Keys. "Programmer for arbejdsløshedsforsikring og mad- og ernæringsprogrammer svarer meget skarpt til nedture på grund af berettigelsesreglerne; når flere er berettigede, flere mennesker kvalificerer sig til disse ydelser. Vi har ikke den samme fleksibilitet og kontracyklikalitet indbygget i systemet for boligrelateret bistand."

Forslagene krævede oprettelse af tre programmer:

• Ny nødhjælp ved udlejning tegner sig for husstande med lav indkomst til at belaste indkomst og økonomiske chok, der kan udløse boligustabilitet;
• Et automatisk stabiliseringsprogram for boligejerskab med en tre-måneders ventetid for sårbare realkreditlåntagere, der står over for arbejdsløshed; og,
• Et permanent skattefradragsudvekslingsprogram, hvor regeringen kunne udveksle skattefradrag til skattemæssigt neutrale priser til direkte subsidier, når efterspørgslen fra skattekreditinvestorer falder. Med andre ord, regeringen kunne opsamle enhver slæk i efterspørgslen efter skattefradrag ved at købe dem, og derved undgå at indskrænke boligstøtten.

Disse programmer drives ideelt set af den føderale regering, ifølge avisen. "Når disse programmer finansieres føderalt, det giver mulighed for at indbygge endnu et lag af forsikring og regional stabilitet i systemet, " sagde Keys. Derimod, hvis stater var ansvarlige for at finansiere et program, de kan begrænse det, hvis deres specifikke økonomier lider af en nedtur, forklarede han.

Hvorfor der er brug for reformer

COVID-19-pandemien og de deraf følgende økonomiske vanskeligheder, som husholdningerne står over for, sætter den umiddelbare kontekst for begrundelsen af ​​forslagene, men undersøgelsen dækkede også boligusikkerhed i tidligere perioder. Her er nogle skarpe fakta, undersøgelsen fremhævede:

• Næsten halvdelen af ​​alle lejere og en fjerdedel af husejere i USA er tynget af boligomkostninger, bruger mere end 30 % af deres indkomst på bolig i en given måned (standardmålet for boligomkostningsbyrden), og det er "langt højere end de var i det sidste århundrede." For eksempel, i 1960, kun én ud af fire lejere og én ud af 50 boligejere i USA betalte mere end 30 % af deres indkomst på boligudgifter. I dag, Boligomkostningerne er høje ikke kun i højprisbyer som New York eller San Francisco, men i alle de 50 undersøgte storbyområder.
• Fra december 2020, næsten en femtedel af lejerne og mere end en tiendedel af boligejerne var bagud med deres husleje og afdrag på realkreditlån, Folketællingsundersøgelser viste. Sorte og latinamerikanere stod over for trusler om udsættelse og tvangsauktioner mere end andre racer.
• Regeringens nødhjælpsprogrammer i kølvandet på pandemien har hjulpet med at sænke arbejdsløsheden fra dens top i april 2020 på 14,3 % til 6 % i marts 2021, men det er stadig det højeste siden september 2014. Ikke overraskende, husholdninger med lav indkomst står over for flere vanskeligheder med indkomstfald.
• Udsættelser og tvangsauktioner gør det sværere for folk at finde nye hjem eller endda job i pandemitider, hvor de burde være i ly på plads. Boligustabilitet kan også sænke indtjeningen, underminere sundhed, og forværre kreditscore.
• I en 2019 Federal Reserve-undersøgelse, Næsten 30 % af de amerikanske husstande sagde, at de ikke ville være i stand til at dække tre måneders husstandsudgifter ved at bruge deres opsparing, lån og salg af aktiver. "Med så begrænsede ressourcer, selv små stød til indtægter eller udgifter kan sætte husholdninger i fare for at blive smidt ud, tvangsauktion, eller andre ufrivillige bevægelser, « stod der i avisen.

Hvor eksisterende programmer kommer til kort

"Arbejdsløshedsforsikring og andre sociale forsikringsprogrammer dækker ikke alle og beskytter ikke mod mange almindelige chok såsom tabte timer på arbejdet, opløsning af et forhold, eller en nødudgift, som ofte udløser boligustabilitet, " sagde avisen. Mens husholdninger kan skære ned på meget af deres forbrug i tider med økonomisk nød, de er "ikke i stand til hurtigt at justere boligforbruget, " påpegede forfatterne. Lejekontrakter kræver typisk en etårig forpligtelse, mens boligejere står over for lange og dyre processer i forbindelse med salg og køb af boliger, tilføjede de.

Med henvisning til andres forskning, avisen udtalte:"Selv om fraflytning er forudgået af en række markører for økonomisk nød - herunder faldende indtjening og beskæftigelse og stigende ubetalte regninger - bidrager selve fraflytningen også til lavere indtjening, nedsat adgang til kredit, øget sygehusbesøg, og en stigning i brugen af ​​hjemløse krisecentre i de to år efter en sag." For husejere, "tvangsauktion øger skilsmisser, økonomisk belastning, og flytter til kvarterer med lavere indkomst; [det kan også] bidrage til uønskede helbredshændelser og underminere børns uddannelsesmæssige fremskridt, " tilføjede forfatterne. Mere forskning viste, at "koncentreret afskærmning øger kriminalitet i nabolaget og sænker værdien af ​​nærliggende ejendom."

For lejere med lav indkomst, meget af den føderale boligstøtte er i form af langsigtede tilskudsprogrammer såsom værdikuponer til boligvalg, socialt boligbyggeri, og projektbaseret udlejningshjælp. "Disse programmer betjener kun en lille brøkdel af de berettigede husstande - typisk omkring hver fjerde - og er massivt overtegnet, " sagde avisen. Faktisk, enkeltpersoner og familier, der står over for akutte behov, må ofte vente i årevis på at få et tilbud om føderal boligstøtte, det bemærkede.

Nogle føderale programmer hjælper på denne front, såsom Emergency Solutions Grant-programmet (ESG). Imidlertid, disse tilskud er relativt små, og lokalsamfundene skal opdele dem på tværs af flere vigtige anvendelser såsom drift af nødherberger og forebyggelse af hjemløshed. Disse begrænsninger reducerer deres effektivitet, avisen påpegede.

Husejere, der står over for økonomiske vanskeligheder, kan regne med eksisterende sikkerhedsnet såsom 2009 Home Affordable Modification Program og den nyere pandemiske lindring med at forhindre tvangsauktioner med et overbærenhedsprogram for føderalt støttede lån, der satte betalingerne på pause og fastfrosset tvangsauktionsprocedurer.

Imidlertid, avisen påpegede, at en sådan lettelse har været ufuldstændig, fordi den kun hjælper de låntagere med føderalt støttede lån; det kræver også handling fra realkreditlåntagerens side, som aktivt skal anmode om overbærenhed fra deres servicemedarbejder. Mange låntagere er forvirrede over både berettigelseskrav og fordelene ved overbærenhed, som repræsenterer "en væsentlig barriere for udnyttelse for mange kæmpende husejere, " noterede avisen.

Nuværende programmer til overkommelige boliger, også, kommer til kort ved, at de "giver mindre støtte til produktion og renovering af billige boliger under nedgangstider, ", stod der i avisen. Private långivere strammer garantien og skærer ned på udlån under nedgangstider, og Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC)-programmet "har tendens til at være procyklisk, "eller kontrakter under nedgangstider, det bemærkede.

"Desværre, under nedgangstider, når erhvervsinvestorer forventer mindre skattepligtig indkomst og derfor mindre mulighed for at bruge skattefradrag, efterspørgslen efter skattefradrag falder, " sagde papiret. Selvom Kongressen har taget nogle skridt for at sikre, at skattefradraget fortsætter med at være attraktivt under nedgangstider, "LIHTC er stadig sårbar over for reduktioner i både kreditudbud og investorefterspørgsel."

Hvordan de foreslåede programmer ville fungere

Akut lejehjælpskonti:Disse vil automatisk blive udløst, når arbejdsløshedsprocenten stiger med 0,5 procentpoint over det seneste 12-måneders minimum. Mens dette niveau har vist sig at være "stærkt forudsigende for efterfølgende nød på makroøkonomisk niveau, "det kan ikke i tilstrækkelig grad fange lokale arbejdsløshedsniveauer, udtalte forfatterne. De rådede politiske beslutningstagere til at overveje at hæve denne tærskel selektivt til 0,75 procentpoint og se efter "højkvalitets og højfrekvente granulære arbejdsløshedsdata" for at bestemme de automatiske udløsere.

Planen opfordrer Internal Revenue Service til automatisk at oprette udlejningsassistancekonti for dem med en indkomst på mindre end 80 % af områdets medianindkomst, eller AMI. Lejeren ville kontrollere beløbet og tidspunktet for betalingerne, hvorefter IRS ville sende en check til udlejeren.

Husstande skal ikke angive en begrundelse for at trække på kontoen. Denne funktion ville "give større administrativ enkelhed og sikre, at sårbare husstande kan modtage øjeblikkelig hjælp, før deres økonomiske problemer forværres." Et opsparingsincitament i programmet ville have til formål at afskrække lejere fra aggressivt at trække hele kontoen ned uden at være relateret til et presserende behov.

Automatisk stabiliseringsprogram for boligejerskab:Støtteberettigelse vil dække alle realkreditlån til lav- og moderatindkomstlåntagere med husstandsindkomster under 100 % af AMI ved start eller før de støder på økonomisk nød. Det ville bygge på COVID-relateret bolighjælp og tidligere programmer for at overvinde begrænsninger såsom manglen på universalitet og standardiserede retningslinjer, og behovet for aktiv deltagelse fra både långivere og låntagere. Programmets design ville adressere disse mangler med dets egenskab af en automatisk tre-måneders afdragsperiode for berettigede realkreditlån "som reaktion på en udløsende begivenhed med forhøjet lokal arbejdsløshed."

Permanent skattefradragsudvekslingsprogram:Her, forslaget er først at gøre udvekslingsprogrammet for lavindkomstboligskattekredit automatisk og permanent; programmet blev vedtaget gennem American Recovery and Reinvestment Act (ARRA) fra 2009. Dette ville give stater og andre agenturer mulighed for at udveksle op til halvdelen af ​​deres tildelte skattefradrag, op fra 40 % i ARRA-programmet.

Forslaget omhandler også gældssiden af ​​markedet, da udviklere har brug for både egenkapitalstøtte og rimeligt prissatte lån for at producere boliger til overkommelige huslejer. Planen er automatisk at hæve loftet på Fannie Mae og Freddie Mac køb af overkommelige, flerfamilielån under nedgangstider "når resten af ​​erhvervsejendommen skærer ned på udlånsaktiviteten."

For at maksimere kontracyklikaliteten af ​​disse automatiske politiske værktøjer, forfatterne foreslog at binde deres aktivering til stigninger i lokal arbejdsløshed.

Afvejning af risici

Helt sikkert, forslagene er ikke sølvkugler, og avisens forfattere har rejst flere spørgsmål omkring dem. Først, de overvejede, hvor dyrt deres forslag om lejekonti kunne blive. De bemærkede, at forslaget ville kræve "et stort forhåndsudlæg, fordi [leje]-kontiene oprettes for hver berettiget husstand, før de kan opleve et behov for hjælp."

2017 American Housing Survey anslog, at 27 millioner lejerhusstande i USA tjente mindre end 80 % af AMI. At begrænse incitamentet til de 21 millioner husstande, der allerede modtager føderal udlejningshjælp, ville betyde en 10-årig omkostning på 141 milliarder dollars; at sænke tærsklen til 50 % af AMI ville sænke denne omkostning til $88 mia. Forfatterne løste spørgsmålet ved at pege på nettogevinsten:"Selvom disse udgifter er betydelige, de sociale omkostninger forbundet med akut boligustabilitet er også betydelige - hvilket betyder, at nettoomkostningerne ved interventionen sandsynligvis vil være meget lavere."

I modsætning til a-kassen, som er en direkte overførsel af midler, det ville være nyttigt at øremærke lejehjælp til husholdninger som "en regnvejrsdagsopsparing til at holde dem sikkert anbragt" i tider med nød, sagde Keys. En yderlighed ville være at gøre disse midler fuldstændig hånd-off fra lejerens side og opretholde lejekontoen et andet sted, men det ville da være svært at få adgang til, han sagde. "En af de erfaringer, vi har lært af COVID-krisen, er, at det kan gøre en stor forskel at gøre boligstøtte mere automatisk og reducere barrierer for adgang."

Næste, de spurgte, om fire måneders huslejetilskud ville være tilstrækkeligt til at forhindre "akut boligustabilitet for et betydeligt antal lejere med lav indkomst." De citerede undersøgelser, der viste, at den typiske lejer, der kæmper om udsættelse i en domstol, skylder omkring to måneder i tilbageleje. Anden forskning viste, at selv en eller to måneders nødhjælp ved udlejning kan være effektiv til at forebygge hjemløshed.

En anden risiko er, at lejekontiene ikke vil være målrettede, og at nogle af disse midler kan gå til folk, der ikke "har så meget brug for det som nogle andre mennesker, " sagde Keys. "Det er derfor, vi foreslår en husstandsindkomstgrænse."

Forfatterne undersøgte også potentialet for misbrug:Vil husholdninger udtømme deres konti med det samme for at opbygge deres kontante opsparing? De nævnte tre grunde til, at det næppe er en almindelig begivenhed. Først, regnskabet vil have et konkurrencedygtigt afkast på ubrugte midler, som vil tilskynde husholdninger til at holde midler ubrugte, medmindre de står over for et presserende behov. Sekund, de citerede "overbevisende beviser" for, at husholdninger med lav indkomst ikke behandler naturalydelser som ombyttelige med kontanter. Tredje, da betalingen skal iværksættes hver måned af lejer, programmet vil have en implicit standard om ikke at foretage betalinger.

Det sagt, "nogle husstande kan arrangere forudbetaling med deres udlejere og optjene kontante besparelser ved at omdirigere udgifter til husleje, " skrev de. "[Men] disse husholdninger ville stadig potentielt akkumulere opsparing, imidlertid, og disse besparelser kan bruges til at forhindre fremtidig boligustabilitet."

Det foreslåede permanente skattefradragsprogram kan potentielt fortrænge private investorer, ifølge Keys. "Hvis du lader regeringen ombytte disse skattefradrag til subsidier, afhængigt af den pris du sætter, som kan fortrænge den private sektors mulighed for at købe disse skattefradrag, " sagde han. "Og så det skal designes lidt omhyggeligt."

Mens efterspørgslen fra virksomheder efter sådanne skattefradrag vil svinge mellem gode og dårlige tider for økonomien, regeringen kunne hjælpe med at udligne fald i efterspørgslen ved at træde ind som køber til en "skattemæssigt neutral" pris. Men deri ligger en risiko. " Faldgruben er, hvis prisen er sat forkert, så ville alle skattefradragene blive opsamlet af regeringen, og virksomheder i den private sektor ville ikke længere have mulighed for at bruge dem til at kompensere for deres skatteregninger, " sagde Keys. "Det kan dæmpe den samlede interesse eller efterspørgsel efter disse typer skattefradrag, som finansierer en betydelig mængde af bevarelse og produktion af lavindkomstboliger."

Hvorfor papiret

Keys forklarede, hvorfor han og hans forfattere satte sig for at lave undersøgelsen til deres papir. "Med alle disse programmer er spørgsmålet, er du målrettet mod de rigtige mennesker? Modtager de rigtige mennesker den fordel, de har brug for, på det rigtige tidspunkt? Vi kom til dette ud fra en afspejling af, at bolighjælp sjældent er målrettet på det rigtige tidspunkt, og det er ofte ikke rettet mod de rigtige mennesker, " bemærkede han.

"At holde folk på plads, når de har lidt et indkomstchok, vil være selvforstærkende i en masse dimensioner, " sagde Keys. "At være i stand til at blive det samme sted betyder, at du vil være i stand til at fortsætte med at søge arbejde det samme sted. Det betyder, at dine børn ikke bliver trukket ud af skolen, når du bevæger dig rundt og prøver at finde et andet sted at bo." Der er "nok afsmitningseffekter" i at omdesigne programmerne for at gøre dem kontracykliske, og aktivere dem automatisk som svar på foruddefinerede triggere og med fleksibilitet, han tilføjede.