Er lejere - og den amerikanske økonomi - på vej mod en fraflytningsklippe?

Skoler og virksomheder genåbner spisende gæster vender tilbage til restauranter, og fans vender tilbage til sportsstadioner, men en ny krise i COVID-19-pandemien kan være kun få uger væk:den mulige udsættelse af millioner af amerikanere, der er kommet bagud i deres husleje.

Da massive jobtab og andet pandemi-drevet økonomisk pres gjorde, at mange lejere var ude af stand til at betale og akkumulerede gæld til deres udlejere, den føderale regering og nogle stater fastsatte moratorier, der blokerede udsættelser. Nu er det amerikanske forbud indstillet til at udløbe den 30. juni, og UC Berkeley boligeksperter advarer om en potentiel bølge af udsættelser og hjemløshed, sammen med skadelige økonomiske chokbølger.

Aldrig i amerikansk historie har så mange lejere været sårbare over for udsættelse på samme tid.

I alt, næsten 6 millioner amerikanske lejere skylder næsten 20 milliarder dollars i tilbageleje, ifølge en ny undersøgelse medforfatter ved UC Berkeley. Og de mest berørte, Berkeley-forskerne siger, er folk med lav indkomst, kvinder og familier med børn. De fleste er farvede.

"Der er bekymring for, at vi står over for en "udsættelsesklippe" - at vi kommer til at se et stort antal lejerhusstande i hele USA smidt ud af deres hjem, " sagde Carolina Reid, fakultets forskningsrådgiver for Berkeleys Terner Center for Housing Innovation og lektor i Institut for By- og Regionalplanlægning. "Dataene peger på betydelige økonomiske vanskeligheder."

Den potentielle påvirkning kunne være "katastrofale, " tilføjede Tim Thomas, forskningsdirektør ved det Berkeley-baserede Urban Displacement Project. "Det kan låse mange flere mennesker ind i en befolkning, der vil være boligusikre i lang tid, lang tid, hvis ikke for resten af ​​deres liv - og det vil gå i arv til deres børn."

Den føderale regering har afsat milliarder af dollars til lejereduktion, men eksperter siger, at distributionen er langsom, og at mange, der har brug for hjælpen, ikke kender til det. Og mens føderale og statslige regeringer kunne forlænge deres udsættelsesmoratorier, juridiske og politiske udfordringer undergraver allerede en sådan handling.

En føderal dommer i Washington, D.C., afgjorde onsdag, at U.S. Centers for Disease Control and Prevention ikke havde nogen autoritet til at indføre det føderale moratorium sidste efterår. Føderale domstole i Texas og Ohio har udstedt lignende afgørelser.

Mange udlejere har stået over for deres egne økonomiske kriser under pandemien, og de kan drage fordel af kendelserne. Men en høj hastighed, en storslået kampagne for at få uddelt nødhjælp kunne gavne både udlejere og lejere – og kunne hjælpe med at afværge en historisk boligkatastrofe.

Virkningerne af fraflytning er kumulative - og ødelæggende

Ifølge Berkeley-forskerne, huslejekrisens hidtil usete omfang gør det vanskeligt at forudsige, hvad virkningen kan være, hvis føderale og statslige fraflytningsmoratorier ophæves i de kommende uger.

Men de sporede, hvordan virkningerne rækker langt ud over udsættelse, rejser, hvad Reid kaldte en "alvorlig bekymring."

For eksempel:Antag, at en familie med lav indkomst akkumulerer $4, 000 i huslejegæld. Det er sandsynligt, at de har ringe eller ingen opsparing, og hvis de er arbejdsløse eller arbejder nedsat tid på grund af pandemien, eller hvis de arbejder i lavindkomstjob, de har måske ingen praktisk måde at betale pengene tilbage på.

I Californien, "Vi ved, at høje boligudgifter gør det virkelig svært at spare noget, endsige betale den slags gæld, " sagde Reid. "Hvis du tænker på, at gælden bliver lagt oven på studiegæld eller et billån, du kan forestille dig de langsigtede indvirkninger på deres evne til at holde sig opdateret på huslejen."

Når folk bliver smidt ud, Thomas forklarede, det efterlader en plet på deres rekord - og de negative virkninger kan nå dybt ind i deres liv. Deres kreditvurdering får et hit. Det gør det nok sværere at leje et nyt sted. For at finde noget billigere, de kan blive nødt til at se langt fra deres job eller potentielle job. Det kan betyde en længere pendling, højere transitudgifter, mindre tid med familien, en ny skole for børnene. Det kan betyde større udfordringer med at varetage et job.

"Der er en sneboldeffekt, der i høj grad udfordrer stabilitet og muligheder for mange af disse husstande, " sagde han. "Al forskning viser, at enhver form for boligustabilitet ... er meget forstyrrende. Hvor du bor påvirker dine netværk, dit helbred, dine børns helbred, deres uddannelse.

"Efter pandemien, Jeg forventer, at vi vil se antallet af hjemløse langt over noget, vi nogensinde har set før. Og vi har allerede haft en krise i lang tid nu."

At, på tur, kunne lægge pres på statslige og lokale myndigheder og hjælpeorganisationer for at bruge mere for at forhindre hjemløshed på et tidspunkt, hvor pandemien allerede har skabt historisk budgetstress.

Datainnovation hos Berkeley:måling af en krise i hurtig bevægelse

Når den menneskelige påvirkning multipliceres på tværs af millioner af mennesker i tusindvis af amerikanske samfund, det bliver tydeligt, hvorfor boligeksperter er bekymrede.

Men data om antallet af udsatte lejere er vanskelige at indsamle, og det har hæmmet politikere, der ønsker at udvikle løsninger. Forskere ved Berkeley leder innovationer til at udvikle dyb, nøjagtige data, og de er blevet kaldt til at orientere embedsmænd og samfundsorganisationer i Washington, D.C., og i Californien og andre stater.

Multi-universitets Urban Displacement Project bruger avancerede datavidenskabelige værktøjer til at udvinde offentlige retsprotokoller landsdækkende for data om udsættelser. Terner-centret arbejder på to nye undersøgelser:den ene en undersøgelse af udlejere og deres pandemiske erfaringer, den anden om stress, som lejere med lav indkomst står over for i billige boliger.

Estimater af, hvor mange amerikanske lejere, der kan blive udsat for udsættelse, varierer så højt som 40 mio. En rapport udgivet den 21. april af National Equity Atlas, baseret på pandemi-fokuserede rapporter fra U.S. Census Bureau og andre datakilder, konkluderede, at 5,7 millioner lejere - næsten 14% af alle lejere på landsplan - er bagud med deres husleje.

Alex Ramiller, en Berkeley Ph.D. studerende i by- og regionplanlægning, var medforfatter til rapporten og hjalp med at udvikle et relateret "huslejegælds-dashboard". I et interview, Ramiller sagde 900, 000 Californiske lejere - omkring 18% af lejere i hele landet - var i restance i slutningen af ​​marts. Af disse, 80 % mistede arbejde under pandemien, og 60 % havde ikke været ansat i ugen før data blev indsamlet.

Nationale tal citeret i rapporten er tilsvarende dramatiske:

• Omkring 76 % af dem, der er bagud med husleje, mistede arbejdsindkomst under pandemien.
• Husstande bagud med husleje skylder $3, 400, gennemsnitlig. Samlet landsdækkende husleje-gæld:19,75 mia.
• Mens mere end halvdelen er en eller to måneder forsinket med deres husleje, 29 % er mellem fire og 12 måneder forsinket. Yderligere 5,5 % har slet ikke betalt husleje under pandemien.
• Krisen er værst i Alabama, hvor 22 % af lejerne er bagud med deres betalinger. Louisiana, Florida, Georgia og Alaska følger efter med 20 %.

Udsættelse er et spørgsmål om racemæssig ulighed

Som selve fattigdommen, boligusikkerhed i USA falder tungest på folk af farve. Thomas nævner en nøgleforanstaltning:omkring 70 % af sorte husstande lejer, sammenlignet med kun 30 % af hvide husstande.

Forskning fra Urban Displacement Project har fundet, at selv før pandemien, fraflytningsraten var omkring 300 % højere for sorte lejere end for hvide lejere, i nogle storbyområder. For sorte kvinder, Thomas sagde, der hopper til 600 % højere end for hvide kvinder.

National Equity Atlas rapporterede i sidste måned, at blandt husstande, der er bagud med huslejen, 63% er farvede. Set fra en anden vinkel:Fra marts 26 % af de sorte lejere var forsinkede med deres betalinger, efterfulgt af 20 % af Latinx-lejere, 18% af asiatiske amerikanske lejere og 11% af hvide lejere.

I Californien, Ramiller sagde, tre fjerdedele af dem, der er bagud med deres husleje, er farvede.

Støtten er godkendt. Men er checken med posten?

Berkeley-forskerne sagde, at huslejelettelse har vundet stærk støtte i Washington, D.C., både under præsident Donald Trump og præsident Joe Biden. direkte betalinger, udvidede børneskattefradrag og udvidede dagpenge, kerneelementer i føderal COVID-relief, hjælpe udsatte lejere. Og to pakker med økonomisk støtte på i alt 46 milliarder dollars er blevet godkendt til lejere med lavere indkomst, hvis økonomi er blevet påvirket af pandemien.

Disse bestræbelser har været "kritiske, " siger Reid - men udrulningen af ​​programmerne har været ujævn.

Hvad skal der til for at få det rigtigt? Bedre kommunikation er afgørende for at lade folk vide om eksisterende hjælpeprogrammer, sagde Berkeley-eksperterne. Og regeringens gear skal dreje hurtigere, så folk ikke bliver smidt ud, mens de venter på støtte, der allerede er godkendt.

Eksperterne ser andre behov, såvel. Ultimativt, der kan være behov for flere huslejepenge. Reid foreslår, at politikere udforsker langsigtede muligheder, såsom et rentefrit låneprogram, så udlejere kan betales fuldt ud, og lejere kan undgå fraflytning, med tilbagebetaling fordelt over flere år, i det mindste. Thomas siger, at alle lejere bør sikres juridisk repræsentation i fraflytningssager.

Den mest oplagte løsning ville måske være at forlænge moratoriet, mens nationen – og millioner af lejere – stadig kæmper for at komme sig over COVID-19-pandemien. Men Thomas ser tegn på "moratorietræthed, " meget ligesom masketræthed, der er tydelig i nogle samfund. Retssager og politiske udfordringer kan yderligere udhule disse beskyttelser.

"Motoriet har ikke kun reduceret udsættelser, " sagde Reid, "men forskning har også vist, at det giver lejere mulighed for at bevare knappe økonomiske ressourcer til umiddelbare behov, herunder fødevaresikkerhed. Fjerner disse beskyttelser nu, da pandemien fortsætter i mange stater, ville være ødelæggende."