Forskning afslører oversete faktorer, der driver Kinas ejendomskrise

Evergrandes misligholdelse, en af ​​Kinas største udviklere, satte gang i en kæde af misligholdelser blandt udviklere, hvilket udløste den igangværende krise på ejendomsmarkedet i Kina.

Mens analytikere ofte tilskriver krisen Kinas skattesystem, jordfinansiering, statsintervention og forskellige andre faktorer, har nyere forskning fra University of Michigan afsløret et ofte overset aspekt – ejendomsbranchens koncentrerede karakter.

Forskningen, ledet af Lan Deng, professor i by- og regionalplanlægning, undersøgte Kinas ejendomsbranche fra begyndelsen af ​​2000'erne til 2018. Den viste, at industrien blev mere og mere koncentreret, hvor store firmaer tegnede sig for en voksende andel af landets boligproduktion. som spillede en væsentlig rolle i markedets nedtur.

For eksempel tegnede de fem bedste ejendomsudviklere i Kina sig for 30 % af landets samlede boligproduktion i 2018, sammenlignet med en andel på 13 % i USA. Boligproduktionen i USA var kun omkring en fjerdedel af, hvad Kina har produceret i det sidste årti.

China Real Estate Top 10 Research Group fremhæver yderligere denne koncentration – blandt 10.000 registrerede ejendomsudviklingsfirmaer i landet steg markedsandelen for de 100 bedste virksomheder, målt ved salgsindtægter, fra 28 % i 2012 til 58 % i 2018 .

Konsekvenserne af, at sådanne konglomerater fejler, er omfattende, som påvist af Evergrande og Country Garden, de to bedste ejendomsudviklere i Kina. Evergrande, der engang pralede af et årligt byggeri på 72 millioner kvadratmeter, indgav en konkursbegæring i august 2023.

Country Garden, hvis årlige boligproduktion var omkring dobbelt så stor som Evergrande før pandemien, misligholdte i oktober 2023 og stod over for en likvidationsbegæring fra sin kreditor det følgende år, ifølge de seneste nyhedsrapporter. Sammenbruddet af disse industriledere har sat et træk på hele det kinesiske ejendomsmarked.

Koncentrationen af ​​ejendomssektoren i Kina skyldtes for det meste de fordele, store udviklere nyder godt af, ifølge undersøgelsen. Store udviklere havde ofte adgang til lavpriskapital. I Kina er alle større banker statsejede, og bankernes mulighed for at låne ud er derfor stærkt reguleret af staten.

Bekymret over landets økonomiske overafhængighed af ejendomsbranchen, kun de statsmanderede udviklere vurderet som lav risiko kunne opnå banklån – disse var typisk store udviklere med direkte eller indirekte bånd til staten.

En anden faktor, der bidrog til koncentrationen, var Kinas presale-model på ejendomsmarkedet. Under presale-modellen overføres købers udbetaling såvel som deres realkreditlån til udviklere under udviklingsprocessen, som derefter bruges som udviklingskapital. På grund af de risici, der er forbundet med forhåndssalg, ville boligkøbere i Kina foretrække at købe boliger fra store firmaer med etablerede fortegn.

Kinas åbne jordmarkedssystem favoriserede også store udviklere. I Kina ejes jord af staten og sælges til højestbydende via en auktionsproces. Som et resultat er det kun udviklere med tilstrækkelige økonomiske ressourcer, der kan vinde buddet – normalt er de store udviklere. Siden 2006 har den kinesiske centralregering indført et jordkvotesystem, der begrænser mængden af ​​jord, som lokale myndigheder kan levere til byudvikling.

Som følge heraf var den årlige stigning i jordomkostningerne fra 2004 til 2018 i gennemsnit omkring 17 %, mens den gennemsnitlige årlige stigning i boligprisen var omkring 9 %. At grundomkostningerne er steget i et meget hurtigere tempo end boligpriserne indikerer en faldende overskudsgrad for ejendomsudvikling over tid, hvilket gør det vanskeligt for små udviklere.

"Koncentrationen af ​​ejendomsbranchen forværrer ikke kun udfordringerne for den nationale økonomi, men bringer også negative konsekvenser for lokale økonomier," sagde Deng.

Ejendomssektoren bidrog med omkring 20 % af Kinas BNP. Store udviklere ekspanderede ofte nationalt og ledte efter nye udviklingsmuligheder uden for deres hjembyer, især i regioner med lavere jordomkostninger, hvilket førte til overudbud af boliger de steder.

For eksempel byggede Kinas top 30 ejendomsudviklingsfirmaer i gennemsnit på 80 byer i 2017, sammenlignet med et gennemsnit på kun fem byer i 2003. Evergrande er vokset fra at bygge i 25 byer i 2009 til at bygge i 228 byer i 2018.

Efterhånden som virksomhederne ekspanderede på tværs af byer, var ejendomsudvikling mindre af en lokal forretning, da overskud tjent gennem lokale beboeres boligkøb ofte blev sendt tilbage til disse firmaers hovedkvarter, som normalt er placeret i mere velstående regioner, hvilket bidrager til de stigende regionale uligheder , fandt undersøgelsen.

Når lokale markeder vender i negativ retning, kan disse store nationale virksomheder desuden hurtigt trække deres investeringer tilbage fra mindre udviklede steder, som det sås under COVID-19-pandemien. Dette udsætter lokale økonomier, der ofte er afhængige af fast ejendom som vækstmotor, for alvorlige konsekvenser med ringe udviklingsaktivitet, ifølge undersøgelsen.

Undersøgelsen er publiceret i tidsskriftet Housing Studies .

Flere oplysninger: Lan Deng et al., Boligproduktion og den strukturelle transformation af Kinas ejendomsudviklingsindustri, Housing Studies (2024). DOI:10.1080/02673037.2024.2334797

Leveret af University of Michigan