Forskere afslører, at boliger i flodsletter er overvurderet med næsten 44 milliarder dollars

Køber pas på:Enfamiliehuse i flodsletter - næsten 4 millioner amerikanske hjem - er overvurderet med næsten 44 milliarder dollars tilsammen eller 11 dollars, 526 pr hus i gennemsnit, ifølge en ny Stanford University-ledet undersøgelse. Studiet, offentliggjort i Proceedings of the National Academies of Science, tyder på, at uvidende købere og utilstrækkelige oplysningslove øger finansielle risici, der kan destabilisere ejendomsmarkedet. Truslen vil sandsynligvis vokse, efterhånden som klimaændringer driver hyppigere ekstremvejr.

"Den overvurdering, vi finder, er virkelig bekymrende, især i lyset af de stigninger i klimarisikoen, der kommer vores vej, " sagde studielederforfatter Miyuki Hino, der var ph.d. studerende i Emmett Interdisciplinary Program in Environment and Resources i Stanford's School of Earth, Energy &Environmental Sciences (Stanford Earth) på tidspunktet for forskningen og er nu assisterende professor ved University of North Carolina ved Chapel Hills afdeling for by- og regionalplanlægning. "At forbedre, hvordan vi kommunikerer om oversvømmelser, er et vigtigt skridt i den rigtige retning."

Vandhazard

I nogle stater, såsom Florida, så mange som hvert sjette hjem er i flodsletter. Efterhånden som flere mennesker har bygget flere boliger i områder, der er udsat for cykloner, havniveaustigning og andre oversvømmelsesfarer, omkostningerne ved oversvømmelser er steget voldsomt. Siden 2000 har de samlede oversvømmelser er firedoblet i U.S.A.

Hyppigere ekstremt vejr kan forstørre tendensen. I de næste 30 år, oversvømmelsesskader på amerikanske hjem forventes at stige med mere end 60 procent, fra $20 milliarder til næsten $32,2 milliarder om året, ifølge nonprofit forskningsgruppen First Street Foundation.

Mens nogle stater, såsom Louisiana, kræver detaljerede oplysninger om oversvømmelsesrisiko, andre kræver ingen risikooplysning af nogen art. Kun to stater kræver, at sælgere oplyser omkostningerne ved deres forsikringspolice - en ekstra omkostningsbyrde for køberen. De fleste stater kræver kun oplysninger, når kontrakten er underskrevet, hvilket gør dem usandsynlige til at informere købers beslutninger.

I modsætning til mange tidligere undersøgelser, som kun fokuserede på enkelte amter eller byer i nogle få stater, den nye analyse kaster et landsdækkende net for at tegne et klarere billede af, om markederne effektivt tager højde for offentligt tilgængelig information om oversvømmelsesrisiko. Hino og studere seniorforfatter Marshall Burke, en lektor i jordsystemvidenskab i Stanford Earth, gennemsøgte historiske og aktuelle kort over oversvømmelser samt detaljerede ejendomstransaktionsdata for at estimere effekten af ​​regulatoriske oversvømmelseskort på ejendomsværdier eller hvad forskerne kalder oversvømmelseszonerabatten.

For bedre at forstå driverne af oversvømmelseszonerabat, forskerne undersøgte, hvad der skete med ejendomsværdierne, da kort over oversvømmelser blev opdateret, bevirker, at nogle huse bliver omlagt udefra til inde i flodsletten.

At blive gennemblødt

Analysen afslørede, at enfamiliehuse, der er udlagt til en flodslette, mister omkring 2 % procent af deres værdi, hvilket koster $10, 500 for 500 $, 000 hjem eller $21, 000 for et hus på 1 million dollars. I modsætning, havde købere indregnet omkostningerne ved at sikre fuld forsikring af flodsletteboligen mod skader, det burde have presset priserne ned med 4,7 procent til 10,6 procent – ​​så meget som $53, 000 for 500 $, 000 hjem eller $106, 000 for et $1 million hjem, ifølge forskerne.

"Vi kan godt lide at tro, at markeder fungerer effektivt og inkorporerer al kendt information om risiko, " sagde Burke. "Men her finder vi klare beviser, på et utroligt værdifuldt marked, at markedet underpriser oversvømmelsesrisiko."

Måske ikke overraskende, resultaterne tyder på, at en købers bevidsthed om oversvømmelsesrisiko former den værdi, de opfatter i en ejendom. Denne bevidsthed er sandsynligvis oplyst af en kombination af afsløringslove og omfanget af oversvømmelsesrisiko i samfundet målt ved procentdelen af ​​boliger beliggende i flodsletter. Mere sofistikerede kommercielle købere, såsom selskaber, der udlejer enfamiliehuse, rabat oversvømmelseszoneejendomme med omkring 5 procentpoint mere end andre købere.

Det haster med at informere boligkøbere om farer fra oversvømmelser og andre klimaforandringer-drevne farer vil kun vokse. Det sidste år var det tiende i træk med otte eller flere milliarder dollar-katastrofer i USA.

Politikere kan hjælpe ved at vedtage lovgivning, der fremmer adgang til information om omfanget af tidligere oversvømmelser og styrker krav til offentliggørelse af fast ejendom, ifølge forskerne. Bredere risikokommunikationsindsats - kræver, at sælgere oplyser oversvømmelsesrisici og forsikringsomkostninger, før købere afgiver tilbud, for eksempel – kunne hjælpe med at genskabe balancen på ejendomsmarkederne og markant øge buy-in til oversvømmelsesforsikringsdækning, noget National Flood Insurance Program har undladt at gøre.

"Vi bruger meget tid og energi på at kortlægge klimafarer, og hvordan de ændrer sig, og vi er nødt til at sikre, at folk kan få adgang til og forstå disse oplysninger, når de har brug for det, " sagde Hino.