Hvordan vi ved et uheld planlagde desertering af australske byer

COVID-19 kan have kickstartet tilbagegangen af ​​den australske CBD, men vores nyligt offentliggjorte forskning viser, hvordan planlægningsbeslutninger allerede havde skabt byer, der manglede modstandskraft.

Ændringerne i vores arbejdspræferencer har fremhævet, hvor sårbare vores byer er over for økonomiske chok. Flytninger for at lokke (eller tvinge) arbejdere tilbage til kontoret kan kun være en kortsigtet løsning for områder, der nu kæmper med lavt niveau af gangtrafik.

Historiske zoneinddelingsmetoder skabte separate områder med bolig-, kommerciel- og industriel aktivitet i vores byer. Denne praksis skabte hele områder som CBD og boligforstæder dedikeret til en enkelt anvendelse.

Manglen på mangfoldighed som følge af dette udviklingsmønster reducerer i sidste ende modstandskraften, når forholdene ændrer sig. Det er uden tvivl en af ​​byplanlægningens største fiaskoer.

De mest modstandsdygtige steder under COVID-19-lockdowns var dem, der havde en mangfoldig industriel beskæftigelsesblanding. Det betød, at de ikke var afhængige af en enkelt sektor for job - og lockdown-virkningerne varierede fra sektor til sektor.

For eksempel tilbyder Melbournes sidste tilbageværende industrizone i den indre by, Port Melbourne, en mangfoldig blanding af produktion såvel som kommercielle tjenester. Det var blandt de mest modstandsdygtige arbejdspladser i Australien over for COVID-påvirkninger. Dette eksempel giver værdifuld indsigt i et område med virkelig "blandet brug".

Områder med forskellig arealanvendelse blev målet for nye planlægningspolitikker, der opstod i 1980'erne. Ved at indføre zoneinddelingsændringer håbede politikere at kopiere de livlige, tætte og lokaliserede miljøer i ældre byer, der var forud for bilernes fremkomst.

Vores forskning viser dog, at politikker, der sigter mod at øge arealanvendelsesmix, gør det modsatte i praksis.

Hvad viser undersøgelsen?

Vores forskning sporede ændringer i arealanvendelse og zoneinddeling for over 10.000 jordstykker i Brisbane fra 1951 til 2021. Vi valgte seks områder 1-10 km fra byens centrum. Disse områder er nu inddelt som blandet anvendelse og høj tæthed, med mere forskelligartet arealanvendelse som målet.

Vi skabte et omfattende datasæt ved at digitalisere historisk arealanvendelse (1951) og zonekort (1952 og 1987) og integrere dette med data fra 2021.

Vores forskning fandt en stor stigning i kommercielt udlagt jord på tværs af alle undersøgelsesområder. Omlægning af tidligere industriområder tegnede sig for størstedelen af ​​denne stigning. Mens boligbrug forblev den dominerende arealanvendelse på tværs af alle undersøgelsesområder, voksede kommerciel brug fra 2,3 % af det samlede landareal i 1951 til 28,9 % i 2021.

Som følge heraf leverede kommercielle tjenester i 2021 næsten alle job i disse områder. Det meste af jorden, der er udlagt til blandet anvendelse, hvilket tillader en industri med lav indvirkning (såsom bilreparatører, butiksmontører og printere), blev brugt til boliger, butikker, fitnesscentre eller kontorer.

Ved at tillade åben konkurrence mellem kommercielle, bolig- og industrielle anvendelser har en politik, der sigter på at diversificere arealanvendelsen, den modsatte effekt af at sætte industriel brug på sidelinjen. En grund er, at centralt beliggende industriområder ofte er store og under enkelt ejerskab, hvilket gør dem til et primært mål for udviklere.

Politikere har forsøgt at minimere sammenhængen mellem industriel tilbagegang og en økonomisk vækstmodel centreret om ejendomsudvikling. I stedet tilskriver de ofte dette fald til globaliseringen eller den skiftende økonomi.

Alligevel viser vores forskning, at industrizoneinddeling beskytter industrijord. Områder, der blev udlagt til tungere industriel anvendelse i 1987, bevarer en form for industriel anvendelse i 2021.

Hvilken slags branche taler vi om?

Industri i dag, især fremstilling, er ikke længere præget af storstilet industriel produktion med tunge maskiner. De fleste australske producenter er små virksomheder, lige fra mikrobryggerier til tøj- og tekstilproducenter og specialfremstillede cykelbutikker.

Og lokationer i de indre byer tiltrækker producenter af de samme grunde, som de tiltrækker servicevirksomheder. Disse områder giver adgang til store markeder, kvalificeret arbejdskraft og specialiserede leverandører.

Alligevel er de resterende centralt beliggende industrizoner, der er egnet til industrielt udstyr og indeholder læssekajer og anden understøttende infrastruktur, sårbare over for forskydning af bolig- og kommerciel udvikling.

Hvordan forbedrer vi modstandskraften?

Tabet af indtægter for virksomheder, der er afhængige af pendlere, har ført til lobbyvirksomhed for regeringens handling for at få arbejdere tilbage til kontoret. Større fleksibilitet gør dog arbejdere gladere, og håbet om en tilbagevenden til præ-pandemisk praksis ser stadig mere urealistisk ud.

Ideen om, at jord skal udnyttes "højest og bedst muligt" i en økonomi, der værdsætter bolig- og kommerciel udvikling frem for alt andet, underminerer byens modstandskraft.

Hvis planmyndighedernes rolle er at regulere arealanvendelsen i fællesskabets interesse, er det tvivlsomt, om man blot prioriterer den mest lukrative anvendelse. Politikere bør genoverveje planlægning, der skaber åben konkurrence mellem industrielle og bolig- eller kommercielle anvendelser.

Vores forskning bidrager til den voksende evidens for, at zoneinddeling kan bruges til at beskytte forskellig arealanvendelse i stedet for blot at muliggøre omdannelser af arealanvendelse. Der kræves mere aktiv planlægning for at nå målene for byområder med ægte blandet brug. + Udforsk yderligere

Længere pendling påvirker leveomkostningerne i store byer mere end zoneinddelingsrestriktioner

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs den originale artikel.