Udlejer-orienterede fraflytningsdomstole er ved at gøre boligkrisen med coronavirus meget værre

USA er på randen af ​​en potentielt ødelæggende udsættelseskrise lige midt i en dødelig pandemi.

Føderale, statslige og lokale fraflytningsmoratorier havde sat de fleste af de verserende sager i bero. Men da moratorierne udløber, og udsættelseshøringer genoptages, millioner af mennesker risikerer at miste deres hjem.

Det er fordi retsprocessen er stærkt skæv i forhold til udlejeres behov og tilbyder kun få beskyttelser for lejere - et problem, der har stået på i årtier, som min igangværende forskning i processen med udsættelser viser.

Udsættelseskrisen

Tidligt i pandemien, da stater lukker deres økonomier, titusindvis af millioner mennesker mistede hele eller dele af deres indkomst, med fattigere amerikanere, der lider de største tab.

Bekymret over en bølge af udsættelser, den føderale regering og mange byer og stater indførte moratorier i et forsøg på at forhindre en krise. Nogle stater gik videre og ydede økonomisk bistand direkte til lejere, mens Kongressen ydede hjælp i form af kontrol af økonomiske konsekvenser og forbedrede arbejdsløshedsunderstøttelse.

Økonomisk bistand til lejere er vigtig, fordi udlejere også er blevet ramt af de økonomiske konsekvenser af pandemien. En del af at forhindre en fraflytningskrise og opretholde billige boliger betyder at hjælpe lejere med at betale deres husleje for at sikre, at udlejere kan betale deres realkreditlån og andre omkostninger.

Al denne bistand har været med til at sikre større finansiel og boligmæssig stabilitet for mennesker, der er ramt af COVID-19. Men de føderale fordele er nu udløbet, og mange udsættelsesmoratorier er bortfaldet eller vil gøre det snart. Som resultat, så mange som 26 millioner mennesker menes at være i risiko for at miste deres hjem i de kommende måneder.

Dette kommer oven i de mange andre økonomiske og sundhedsmæssige virkninger af pandemien, der har ramt amerikanere med lav indkomst - især farvede kvinder, der har børn - hårdest.

Desværre, end ikke en forlængelse af moratorierne eller økonomisk bistand alene kan løse dette problem. Til sidst, lejere skal betale deres udlejere tilbage og, hvis de ikke kan, bliver nødt til at gå rettens vej for at undgå at miste deres hjem. I de fleste tilfælde, de vil tabe.

En proces, der favoriserer udlejere

Grunden til, at den har historiske rødder i jordstridigheder fra det feudale England, langt fra det moderne udlejer-lejer forhold.

I slutningen af ​​det 19. og begyndelsen af ​​det 20. århundrede, da stater begyndte at kodificere love og procedurer for udsættelse, lovgivere ønskede en måde at tilskynde til retslig løsning af tvister om, hvem der havde ret til besiddelse af et stykke ejendom. Nogle lovgivere frygtede, at udlejere bogstaveligt talt ville køre lejere væk fra ejendomme med våben eller engagere sig i andre former for ekstralegal selvhjælp.

For at kræve, at udlejere kommer for retten i stedet for at tage sagen i egen hånd, hver stat skabte til sidst en "sammenfattende proces" for udsættelsesspørgsmål, som giver en udlejer mulighed for at genvinde besiddelsen hurtigere, end retssagen ellers ville tillade.

Opsummering proces, hvilket betyder, at det skal finde sted uden forsinkelse, fremskyndede udsættelser ved at ændre andre aspekter af den normale civile retssagsproces, som havde gavnet lejere, der stod over for udsættelse. For eksempel, mange stater såsom Tennessee og Texas tillader nu udsættelsessager at gå fra klage til retssag på så få som seks dage, mens nogle forbyder nævningeting.

I en højesteretssag i 1972, der stadfæstede forfatningen af ​​den summariske proces, Justices bemærkede, at det ikke var en overtrædelse af retfærdig proces for lejere at have seks dage mellem klage og retssag, fordi "lejere ser ud til at have lige så meget adgang til de relevante fakta som deres udlejer."

Mange lejere vil bestride denne karakteristik. Ofte er lejeren afskåret fra at bruge almindelige juridiske taktikker, der er tilgængelige i civile retssager. I de fleste stater, en lejer kan ikke søge dokumenter hos udlejer gennem opdagelse uden dommerens tilladelse. Dommere kan også nægte lejere retten til at gøre modkrav gældende, også selvom de er direkte relateret til lejemålet - såsom udlejers manglende reparation.

Disse indrømmelser til retslige hensyn begrænser lejerens mulighed for at etablere et effektivt forsvar mod udlejerens påstande, med det udtrykkelige formål at gøre fraflytning lettere for udlejer. Og de fleste lejere vil ikke have en advokat, mens deres udlejere næsten helt sikkert vil.

Selvom der er nogle få stater, såsom New York og Illinois, hvor der er mere juridisk beskyttelse for lejere, i det hele taget, systemet er stablet tungt til fordel for udlejere.

Konsekvenser af en krise

Lejere, der går gennem udsættelsesretten, kan ikke kun miste deres hjem, men den endelige dom bliver også et sort mærke på deres kreditrapporter, gør det sværere for dem at få en sikker og økonomisk overkommelig bolig i fremtiden.

Den nuværende retsproces er ikke designet til at tage højde for disse konsekvenser, især i masseskalaen som følge af pandemien. Og med nogle få undtagelser, de fleste stater har ikke justeret eller ændret processen for at gøre det lettere for lejere at vedligeholde deres hjem.

Føderale og delstatsregeringer diskuterer forlængelse af moratorier og yder yderligere hjælp, da pandemien fortsætter med at rase i mange dele af USA. Mens jeg er enig i, at yderligere nødhjælp er afgørende, efter min mening har selve udsættelsesrettens proces brug for en hurtig reform.

Uden ændringer, Amerikanere kan opleve et niveau af økonomisk ustabilitet og hjemløshed, som ikke er set siden den store depression.

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs den originale artikel.